Судьба договора аренды после продажи помещения

[ТМВ]

Здравствуйте уважаемые форумчане, с торгов приобрел помещение, на момент подписания акта приема-передачи выясняется, что существует долгосрочный(зарегистрированный) договор аренды. В публикации, в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи никакого упоминания о нем нет. Считаю что в соответствии со ст.419 ГК он (договор аренды) безусловно прекращается с момента введения конкурсного производства т.е. после начала процесса принудительной ликвидации ООО и соответственно никакого обременения при государственной регистрации быть не может. Прошу Вас высказать свое мнение.

 

[Денис Лобаненко]

Считаю что в соответствии со ст.419 ГК он (договор аренды) безусловно прекращается с момента введения конкурсного производства т.е. после начала процесса принудительной ликвидации

Ошибка.
Обязательство прекращается ликвидацией юрлица. Введение конкурсного производства = начало процедуры ликвидации, а не ликвидация. Не факт, что вообще конкурсное исключением из ЕГРЮЛ закончится.

 

[ТМВ]

Может быть тогда, стоит руководствоваться п.1 ст.126 ФЗ "О несостоятельности" где говориться, что "..снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.." ведь может возникнуть парадоксальная ситуация - оплата по договору аренды копеечная, сумма аренды не покрывает 1/10 части расходов на отопление, конкурсное производство может длиться еще несколько лет... впору самому становиться банкротом.

 

[Yuri1978]

Ошибка.
Обязательство прекращается ликвидацией юрлица. Введение конкурсного производства = начало процедуры ликвидации, а не ликвидация. Не факт, что вообще конкурсное исключением из ЕГРЮЛ закончится.

Как посмотреть еще...про права арендатора не нужно забывать. Как бы не сохранялось право аренды. Мы недавно в Ростове покупали-продавали, а там старый договор аренды висел зарегистрированный, причем истекший уже. ФРС снимать аренду не хотела, пока бывший арендатор не изъявил явно своего желания договор расторгнуть.

А что касается нерыночной цены договора - через суд можно расторгнуть.

 

[Денис Лобаненко]

Может быть тогда, стоит руководствоваться п.1 ст.126 ФЗ "О несостоятельности" где говориться, что "..снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника.."

Нет.
Аренда - не арест и не ограничение распоряжения имуществом (Вы же его купили, в чем же ограничения?)

Нужно разбираться с договором аренды, не обращая внимания на банкротскую специфику...
или договор купли-продажи

можно расторгнуть.

...

 

[AndyTucker]

С арендой ничего не происходит. Последствия заключения ДКП имущества с неоговоренными правами третьих лиц предусмотрены ст. 460 ГК РФ (правда, плохо себе представляю уменьшение цены проданного имущества в условиях банкротства . Ну и плюс специфическая ответственность управляющего за возможные последствия в виде затягивания процедурыЮ увеличения расходов и прочей неразумной необоснованности, связанной с ненадлежащим доведением до заинтересованных лиц информации о предмете торгов.

 

[Александр Чижов]

Здравствуйте уважаемые форумчане, с торгов приобрел помещение, на момент подписания акта приема-передачи выясняется, что существует долгосрочный(зарегистрированный) договор аренды. В публикации, в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи никакого упоминания о нем нет. Считаю что в соответствии со ст.419 ГК он (договор аренды) безусловно прекращается с момента введения конкурсного производства т.е. после начала процесса принудительной ликвидации ООО и соответственно никакого обременения при государственной регистрации быть не может. Прошу Вас высказать свое мнение.

Право аренды в данном случае не прекращается, почитайте п.1 ст.617 ГК.

 

[ТМВ]

Подвиду итог: перед банкротством необходимо 1) заключить долгосрочные договора аренды на недвижимое имущество(более чем за год) 2) цену на аренду указать вообще сильно заниженную, которая даже не будет покрывать расходов на коммунальные платежи 3) поставить заинтересованного управляющего, который не будет оспаривать данные договора 4)продавать имущество в течении 2-х и более лет 4)в конце самому купить имущество с публички по самому минимуму. Вот и классная схема! Ну честно говоря уверен что должна применяться норма ст.419 ГК. по крайней мере после исключения арендодателя из ЕГРЮЛ.

 

[Александр Чижов]

Подвиду итог: перед банкротством необходимо 1) заключить долгосрочные договора аренды на недвижимое имущество(более чем за год) 2) цену на аренду указать вообще сильно заниженную, которая даже не будет покрывать расходов на коммунальные платежи 3) поставить заинтересованного управляющего, который не будет оспаривать данные договора 4)продавать имущество в течении 2-х и более лет 4)в конце самому купить имущество с публички по самому минимуму. Вот и классная схема! Ну честно говоря уверен что должна применяться норма ст.419 ГК. по крайней мере после исключения арендодателя из ЕГРЮЛ.

Такой договор ничто не мешает оспорить новому собственнику. Да и насчет 419 ГК вы ошибаетесь)

 

[Yuri1978]

Такой договор ничто не мешает оспорить новому собственнику. Да и насчет 419 ГК вы ошибаетесь)

Единственное - должен найтись такой новый собственник, который не испугается отдать деньги, а потом некоторое время поглотать пыль в судах. Но и рассчитывать, что такой не найдется - крайне неосмотрительно.

 

[AndyTucker]

Подвиду итог: перед банкротством необходимо 1) заключить долгосрочные договора аренды на недвижимое имущество(более чем за год) 2) цену на аренду указать вообще сильно заниженную, которая даже не будет покрывать расходов на коммунальные платежи 3) поставить заинтересованного управляющего, который не будет оспаривать данные договора 4)продавать имущество в течении 2-х и более лет 4)в конце самому купить имущество с публички по самому минимуму. Вот и классная схема! Ну честно говоря уверен что должна применяться норма ст.419 ГК. по крайней мере после исключения арендодателя из ЕГРЮЛ.

Так муниципалы продают свое хорошее имущество - по муниципальным ставкам сдают на двадцать лет и прозрачно и транспарентно проводят торги, резонно полагая, что количество желающих существенно уменьшится. Есть и ноу-хау супротив.

 

[Александр Чижов]

Единственное - должен найтись такой новый собственник, который не испугается отдать деньги, а потом некоторое время поглотать пыль в судах. Но и рассчитывать, что такой не найдется - крайне неосмотрительно.

В такой ситуации конечно кредиторы и управляющий должны в первую очередь были озаботиться.
А потенциальный покупатель такого имущества конечно должен быть с соответствующими навыками, да)