Застройщик банкротится. Есть двойные продажи. Что делать?

[vldom]

Добрый день!
Я являюсь участником строительства жилого дома.( ДДУ 2007 год. Не зарегистрирован).
Жилой дом почти достроен.(Некоторые дольщики уже сделали ремонт и живут в квартирах!).
Но наш застройщик в настоящее время банкротится. Введена процедура наблюдения. В рамках дела о банкротстве мы предъявили денежное требование. Суд признал его и включил в 3-ю очередь.
Основная проблема в этом банкротном деле, это двойные продажи, в т.ч. и наша квартира.
Что нам делать дальше? Каковы наши шансы вернуть деньги, которые мы заплатили застройщику по договору долевого строительства?

И еще один вопрос. Как провести оценку нашей квартиры для возмещения убытков? Наш временный управляющий сказал нам самим ее провести и отчет ему предоставить. А за чей счет производится оценка?

 

[veterinfo]

Здравствуйте.
Большой процент двойных продаж? Имеющихся квартир в доме на всех дольщиков не хватает? Нет вероятности, что дом будет достроен вашим застройщиком до признания его банкротом и введения конкурсного производства? Ваше денежное требование включили в 3-ю очередь по цене договора, без реального ущерба?

Как провести оценку нашей квартиры для возмещения убытков? Наш временный управляющий сказал нам самим ее провести и отчет ему предоставить. А за чей счет производится оценка?

Обязанность по проведению оценки стоимости жилого помещения в том виде, в котором оно должно было быть передано вам по условиям договора (в завершенном строительством доме) возложена на арбитражного управляющего (абз.3 п.2 ст.201.5. ЗоБа). Конечно же, проводится такая оценка за счет должника.
Ваш временный управляющий должен был:
а) в 5-дневный срок с даты его назначения уведомить вас о возможности предъявления в арб.суд требования (абз.2 п.2 ст.201.4 ЗоБа),
б) к моменту рассмотрения вашего требования в арб.суде предоставить вам и суду соответствующее заключение оценщика.
Оценку, произведенную участником строительства самостоятельно, по идее, суд не может взять за основу для установления размера денежного требования (в части реального ущерба).

 

[vldom]

1.Двойных продаж примерно процентов 15 и соответственно имеющихся квартир не хватает на всех дольщиков.
2.Вероятность того, что застройщик достроит дом очень маленькая.
3.Наше денежное требование включили в 3-ю очередь по цене договора, без реального ущерба.


Еще один вопрос по оценке:
Что нам сейчас надо сделать, чтобы "заставить" управляющего провести оценку квартиры?
Может быть нам в письменной форме в его адрес направить запрос или вручить ему лично по роспись? Либо через суд обязать его? Как правильнее?

 

[veterinfo]

Что нам сейчас надо сделать, чтобы "заставить" управляющего провести оценку квартиры?

По нашему делу в аналогичной ситуации мы (участники строительства) забросили в арб.суд жалобу на бездействие управляющего (в порядке ст.60 ЗоБа). В ней мы просили суд признать действия (бездействие) АУ незаконными и обязать его произвести оценку жилых помещений. К судебному заседанию по рассмотрению этой жалобы он отчеты сделал и представил. Не в интересах арб.управляющего получать определение о признании его действий (бездействия) незаконными. Дальше ведь можно и с ходатайством о его отстранении обратиться...
А после получения от управляющего оценки заявляйтесь в арб.суд с требованием о включении в 3-ю очередь суммы реального ущерба...

 

[veterinfo]

Двойных продаж примерно процентов 15 и соответственно имеющихся квартир не хватает на всех дольщиков.

Что нам делать дальше? Каковы наши шансы вернуть деньги, которые мы заплатили застройщику по договору долевого строительства?

Представленной вами информации мало, чтобы ответить на ваш вопрос. Посчитайте экономику, есть ли свободные площади (торговые, машиноместа и др.нежилье), оформлены ли (и каким образом) права на них. По идее, если дом почти готов, и есть достаточно нежилых помещений (для расчетов с "двойниками"), вам (дольщикам) нужно объединяться и передавать объект на созданный вами ЖСК.

 

[Вадим Пятаков]

включение денежных требований в реестр означает отказ от договора, соответственно в реестр передачи помещений уже нельзя попасть

 

[veterinfo]

включение денежных требований в реестр означает отказ от договора, соответственно в реестр передачи помещений уже нельзя попасть

Это понятно. Здесь основная проблема в том, что 15% двойных продаж, а в части квартир уже люди живут. Поэтому в любом случае (при отсутствии у должника другого имущества, что скорее всего) - либо ЖСК (с решением вопросов погашения требований участников строительства, оставшихся в 3-й очереди, отказавшихся от квартир по п.7 ст.201.10), либо аукцион. В последнем случае, через долгое-долгое время (у них только наблюдение ввели) никто не получает квартиры, все получают деньги в равных пропорциях.
Я считаю, что лучше дольщикам объединиться и все самим разрулить, без скандалов и человеческих трагедий.
Здесь вопрос - есть ли у них "настоящие буйные" вожаки, которые все это организуют, т.к. объем работы достаточно велик.

 

[slavyanka]

Аналогичная ситуация и у нас. В нашем доме две секции по 70 кв., одна уже с 2008 г жилая, во второй живут неск, человек, построена на 95 %. Застройщик банкротится (А51-11540/2012), штампует двойные продажи задним числом, чтоб увеличить кредиторскую задолженность. В августе 2012 г на собрании сам признался, что у него 9 двойных продаж и три дольщика расторгли дду и судятся. Сейчас по арб.делу видим 22 квартиры проданы дважды и более, в реестре денежных требований более 20 дольщиков, расторгнувших дду и заявившие денежные требования, свободных квартир нет. Все нежилые типа выкуплены учредителями в 2008г. хотя еще в августе 2012 г. Директор говорил, что нежилые не проданы. 11 марта 2013г. Первое собрание кредиторов и что делать? Создавать жск немыслимо, чисто психологически, так как все понимают, что мошенники внаглую хотят еще раз на нас заработать, да и физически сумма денежных требований 3 очереди уже нереальная, а если еще оценка будет то вообще... Администрация включила наш дом в проблемные объекты.

 

[veterinfo]

Застройщик банкротится (А51-11540/2012), штампует двойные продажи задним числом, чтоб увеличить кредиторскую задолженность. В августе 2012 г на собрании сам признался, что у него 9 двойных продаж и три дольщика расторгли дду и судятся. Сейчас по арб.делу видим 22 квартиры проданы дважды и более, в реестре денежных требований более 20 дольщиков, расторгнувших дду и заявившие денежные требования, свободных квартир нет. Все нежилые типа выкуплены учредителями в 2008г. хотя еще в августе 2012 г. Директор говорил, что нежилые не проданы.

Сажать вашего директора нужно. Забросьте "веером" несколько заявлений в прокуратуру, полицию, губернатору, президенту, его полномочному представителю и т.д. Попросите Уполномоченный орган (соотв.управление Администрации, занимающееся проблемами долевого строительства) также направить заявление. Возьмите толкового адвоката/юриста (вскладчину не так и дорого будет).
В арб.суде при рассмотрении требований, основанных на подложных документах, вы, как участник строительства вправе сделать заявление о фальсификации доказательств и ходатайствовать о проведении экспертизы (на давность изготовления документа, например).
Посмотрите, есть ли иные основания для признания недействительными этих договоров.
В общем, по моему опыту участника строительства, главное - не сидеть на месте, поднять большой шум, тогда администрация и правоохранители как-то начнут вам помогать.

 

[slavyanka]

Спасибо за совет про ходатайство. Все остальное делаем, пока добились только включения в проблемные. Еще у нас образовались группы, которые ведут борьбу за новых арб.управляющих. Одного наш директор предлагает( он один из учредителей) Второго дольщик, он же второй учредитель. Стоит ли менять арб.упр, и чем это нам может грозить? Наш арб.упр.ведет к конкурсному управлению, соот-но продаже дома. Или есть альтернативы?

 

[veterinfo]

Еще у нас образовались группы, которые ведут борьбу за новых арб.управляющих. Одного наш директор предлагает( он один из учредителей) Второго дольщик, он же второй учредитель. Стоит ли менять арб.упр, и чем это нам может грозить?

Кто его знает, чем это может вам, дольщикам грозить. Очень многое зависит от компетентности и желания работать каждого из кандидатов.
Что такое "свой" АУ?
1. Контроль над процедурой;
2. Вознаграждение по итогам процедуры (см.ст.20.6. ЗоБа), особенно, если балансовая стоимость имущества должника большая.
Пообщайтесь со всеми тремя (действующим и двумя потенциальными), послушайте, что они вам расскажут по делу (хотя, конечно, говорить и делать - это разные вещи, но тем не менее).

Наш арб.упр.ведет к конкурсному управлению, соот-но продаже дома. Или есть альтернативы?

Законом установлена альтернатива продаже - передача на ЖСК, образованный участниками строительства (ст.201.10 ЗоБа). Об остальном здесь судить трудно, поскольку вопрос серьезный и потому требует детальной проработки.
Общими нормами ЗоБа предусмотрены и иные (кроме продажи) варианты погашения требований кредиторов, например, мировое соглашение.

 

[slavyanka]

Некоторые дольщики стали подавать заявления на признание права собственности на квартиры как незавершенный строительством объект. Если в идеале все подадим, и вдруг получится, то возможно что дом не включат в конкурсную массу? Продадут три камаза 1990 годов, которые нашлись как имущество нашего застройщика на этом этот процесс закончится?

 

[slavyanka]

А55-20152/2010 тоже дело о банкротстве застройщика, там 21.12.12 в процессе конкурсного производства признают

 

[veterinfo]

Некоторые дольщики стали подавать заявления на признание права собственности на квартиры как незавершенный строительством объект. Если в идеале все подадим, и вдруг получится, то возможно что дом не включат в конкурсную массу? Продадут три камаза 1990 годов, которые нашлись как имущество нашего застройщика на этом этот процесс закончится?

К сожалению (а может и к счастью), арбитражная практика говорит нам о том, что признать право собственности можно только на квартиру в достроенном и введенном в эксплуатацию объекте. Почитайте постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (в частности, последний абзац п.5).

А55-20152/2010 тоже дело о банкротстве застройщика, там 21.12.12 в процессе конкурсного производства признают

У них, как раз, дом введен в эксплуатацию. Более того, в соответствии с договорами, застройщик подписал с дольщиком акт приема-передачи жилого помещения (квартиры).
Не рекомендую вам (дольщикам) вестись на агитацию разного рода адвокатов и платить им деньги за обращение с такими требованиями.

 

[slavyanka]

Я внимательно читала их определение - не введен в эксплуатацию, но готов. Наш застройщик еще до банкротства подавал в арбитраж иск на администрацию города о вводе в эксплуатацию, но ему отказали, так как земля в аренде, а не в собственности. Весь пакет документов, что дом готов там перечислен. Мы в нем живем с2008 г и акты передачи квартир есть и тсж и коммуналку платим. Это не адвокаты советуют, это я по определениям в нашем деле вижу. Постановление пленума почитала, оно к дду не относится - мне так показалось.

 

[slavyanka]

цитата из определения А55-20152/2010 от 21.12.2012

Заявители обратились в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании права собственности (по 1/3 доли каждый) на квартиру № 79, общей площадью 65,8 кв.м., жилой площадью 37,1 кв.м., подсобной площадью 28,7кв.м., кроме того, площадью лоджий, балконов, веранд и холодных кладовых (с коэф.) 2,5 кв.м., расположенную на 10 этаже, в незавершенном строительством жилом доме номер 74А по улице Ставропольской в Промышленном районе г. Самары.
Заявление Требунских Натальи Петровны, Требунских Дмитрия Игоревича о признания права собственности удовлетворить.
Признать за Требунских Натальи Петровны, Требунских Дмитрия Игоревича (по 1/3 доли каждый) право собственности на двухкомнатную квартиру № на 10 этаже, площадь с учетом прочей (с коэффициентом) 68,3 кв.м., общая площадь 65,8 кв.м., жилая площадь 37,1 кв.м., по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Ставропольская, д.74 «А».

 

[veterinfo]

Наш застройщик еще до банкротства подавал в арбитраж иск на администрацию города о вводе в эксплуатацию, но ему отказали, так как земля в аренде, а не в собственности.

Случаев, когда зем.участок, на котором построен жилой дом (и который изначально передавался застройщику в аренду под строительство жилого дома), принадлежит застройщику на праве аренды, по нашей с вами стране процентов так около 99-ти. Это не может быть причиной отказа от принятия объекта в эксплуатацию. Узнавайте, в чем действительная причина того, почему ваш дом до сих пор числится объектом незавершенного строительства.

Мы в нем живем с2008 г и акты передачи квартир есть и тсж и коммуналку платим.

Если дом фактически готов, шансы есть.
Сходите в арбитражный суд, познакомьтесь с подаваемыми заявлениями о признании права собственности, на что люди ссылаются, поговорите с вашей(-им) судьей... Все прояснится.

Постановление пленума почитала, оно к дду не относится - мне так показалось.

Это постановление относится ко всем случаям заключения договоров по поводу будущей недвижимости и, в первую очередь, к дду. ВАС РФ просто попытался упорядочить разнонаправленную судебную практику арбитражных судов по этим вопросам.

 

[slavyanka]

В нашего застройщика разрешения на строительство отменено еще в 2008 г, поэтому и не сдавал все эти годы, и через арбитраж хотел получит ь как на самовольую постройку, но ему сказали, что если б земля была в собст, то можно было бы, а раз в аренде -то нельзя. Спасибо вам, что отвечаете, появляется хоть какая-то ясность в голове.

 

[veterinfo]

А, понятно. У вас местные власти своих откатов от застройщика не получили, вот и мучаетесь теперь.
А про самовольную постройку, все правильно, только собственник зем.участка, либо с его(собственника) разрешения.

 

[veterinfo]

Спасибо вам, что отвечаете, появляется хоть какая-то ясность в голове.

Не за что. Сам попал в такую же ситуацию. Только у нас дом построен на 70 процентов и банкротное дело в производстве уже 4 года.