Земельный участок является предметом залога, а здание расположенное на нем - нет
Прасковья, поздравляю Вас со здравым решением банка. Наш оказался не таким благоразумным. В залоге было право аренды земельного участка, с частью зданий. Банк оставил предмет залога, т.е. право аренды земли, за собой. Покупатель зданий (находящихся не в залоге) оформлял на себя аренду под купленными зданиями.
Как договор переоформляли: на аренду со множественностью лиц на стороне арендатора или межевались?
Новый Арбитражный управляющий
Пользователь
Коллеги такой вопрос:
процедура реализации имущества гражданина,из имущества есть земельный участок который находится в залоге у банка и дом который не находится в залоге,но находится на земельном участке который в залоге у банка.
Как выкрутиться из этой ситуации?и по каким положениями проводить торги по залоговым или по обычным?
Коллеги 3 года назад писали выше,хотелось бы получить информацию об итогах,как всё прошло и какой способ действенный?
процедура реализации имущества гражданина,из имущества есть земельный участок который находится в залоге у банка и дом который не находится в залоге,но находится на земельном участке который в залоге у банка.
Как выкрутиться из этой ситуации?и по каким положениями проводить торги по залоговым или по обычным?
Коллеги 3 года назад писали выше,хотелось бы получить информацию об итогах,как всё прошло и какой способ действенный?
У меня аналогичная ситуация. Как у Вас она развернулась если не секрет?
Набибула Багамаев
Арбитражный управляющий
Скорее всего, дом тоже в залоге в силу закона.
ФЗ Об ипотеке
Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213
"Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"
IV. Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона
24. Ипотека в силу закона возникает:
при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 Кодекса), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 Кодекса);
при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Кодекса);
при ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (статья 64.1 Закона об ипотеке);
при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке);
в иных случаях, установленных федеральным законом.
25. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).
26. При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).
Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:
предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;
в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона.
27. В случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав.
Запись о представленных заявлении и документах, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона, документах, представленных залогодержателем, вносится в книгу учета входящих документов под одним номером.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005·г.·N·90
9. Залогодержатель был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 января 2005 г. N А56-21422/04
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:
председательствующего Сосниной О.Г.,
судей Афанасьева С.В., Кустова А.А.,
при участии в судебном заседании:
- от ЗАО "Банк "Советский" - Артемьевой И.Ю. (доверенность от 25.11.2004), Показановой Н.Е. (доверенность от 25.11.2004);
- от ООО "Нева-Агро" - генерального директора Плясунова А.А. (решение от 05.04.2004), Ботанцова В.Н. (доверенность от 10.01.2005), Абдукадирова Т.А. (доверенность от 10.01.2005),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Нева-Агро" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-21422/04 (судьи Мельникова Н.А., Копылова Л.С., Томпакова Г.Н.),
установил:
Закрытое акционерное общество "Банк "Советский" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нева-Агро" (далее -Общество) о взыскании 14 300 906 руб. 52 коп. по кредитным договорам от 03.07.2003 N 39/03 и от 12.08.2003 N 51/03 с обращением взыскания на земельный участок и на находящиеся на земельном участке здания, строения, сооружения, включая объекты незавершенного строительства, принадлежащие ответчику и заложенные Обществом по договору ипотеки от 03.07.2003 и договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, а также на возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке сооружения с установлением начальной продажной цены на указанный земельный участок при реализации заложенного имущества на торгах не ниже цены, определенной в акте оценки рыночной стоимости переданного в залог недвижимого имущества.
Решением от 27.07.2004 (судья Жиляева Е.В.) с Общества в пользу Банка взыскано 14 300 906 руб. 52 коп., в том числе 6 300 000 руб. задолженности по возврату кредита, 112 057 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом, 81 900 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 2 074 руб. 80 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 03.07.2003 N 39/03 и 7 575 000 руб. задолженности по возврату кредита, 128 319 руб. 67 коп. процентов за пользование кредитом, 98 475 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 3 079 руб. 67 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 12.08.2003 N 51/03. Обращено взыскание на имущество Общества, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 03.07.2003 и по договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, принадлежащее Обществу на праве собственности, а именно: на здания недостроенного корпуса студенческого городка и на земельный участок мерою 31 838 кв. м, расположенные северо-восточнее дер. Новосаратовка Всеволожского района Ленинградской области. В остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2004 решение суда изменено с изложением резолютивной части в следующей редакции. С Общества в пользу Банка взыскано 14 300 906 руб. 52 коп., в том числе 6 300 000 руб. задолженности по возврату кредита, 112 057 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом, 81 900 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 2 074 руб. 80 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 03.07.2003 N 39/03 и 7 575 000 руб. задолженности по возврату кредита, 128 319 руб. 67 коп. процентов за пользование кредитом, 98 475 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 3 079 руб. 67 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 12.08.2003 N 51/03. Обращено взыскание на имущество Общества, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 03.07.2003 и по договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, принадлежащее Обществу на праве собственности, а именно: на земельный участок площадью 31 838 кв.м, расположенный северо-восточнее дер. Новосаратовка Всеволожского района Ленинградской области, кадастровый номер 47:07:07-05-001:0001; на здания недостроенного корпуса студенческого городка, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Новосаратовка (студенческий городок) (литер А, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-66; литер Б, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-67; литер В, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-68; литер Г, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-69; литер Д, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-70; литер Е, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-71; литер Ж, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-72; литер 3, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-73; литер И, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-74), а также на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке. Обращение взыскания производится путем продажи имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при реализации на публичных торгах в размере 14 850 000 руб.
В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неприменение апелляционной инстанцией подлежащих применению статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке", статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на нарушение статей 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также на несоответствие выводов апелляционной инстанции имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, апелляционная инстанция должна была не изменить принятое по делу решение, а отменить его в части, как просил Банк в апелляционной жалобе. В резолютивной части постановления не отражен факт отказа в удовлетворении требования Банка о взыскании пеней и процентов до полного исполнения заемщиком своих обязательств. Кроме того, Общество не согласно с обращением взыскания на вновь возводимые и возведенные ответчиком на заложенном земельном участке сооружения, считая, что они не являются предметом залога. Податель жалобы указывает также на то, что стоимость земельного участка и девяти незавершенных строительством зданий, заложенных по договорам ипотеки, позволяет полностью погасить истцу задолженность, имеющуюся у ответчика по кредитным договорам и взысканную судом.
В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу и подтвердили изложенные в ней доводы. Представители Банка просили оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 03.07.2003 между Банком и Обществом заключен кредитный договор N 39/03 о предоставлении последнему кредитной линии на сумму 6 300 000 руб. за плату 21 % годовых на срок до 02.07.2004.
В целях обеспечения исполнения Обществом обязательств по названному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключен договор залога (ипотеки) от 03.07.2003, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащие Обществу на праве собственности указанные земельный участок и находящиеся на нем 9 зданий недостроенных корпусов студенческого городка (литеры А-И).
12.08.2003 между Банком и Обществом заключен кредитный договор N 51/03 о предоставлении последнему кредитной линии на сумму 7 575 000 руб. за плату 20% годовых на срок до 11.08.2005.
В целях обеспечения исполнения Обществом обязательств по указанному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключены договор залога движимого имущества и договор последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003 названных земельного участка и объектов недвижимости.
Договоры ипотеки зарегистрированы в Ленинградской областной регистрационной палате Всеволожским территориальным отделением учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К договорам ипотеки приложены планы границ земельного участка, переданного в залог.
Факт предоставления Обществу кредитов в указанных размерах и наличие у последнего права собственности на переданные в залог объекты недвижимости подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.
Пунктом 5.4 кредитных договоров предусмотрено право Банка потребовать от заемщика досрочного возврата кредита, процентов и иных платежей, причитающихся Банку, в случае невыполнения заемщиков принятых на себя обязательств, в том числе в случае неудовлетворительного состояния бухгалтерского учета.
Пунктами 4.3.4, 6.1 договоров ипотеки предусмотрено право Банка обратить взыскание на предмет залога до наступления срока обеспеченного залогом обязательства, в частности, при досрочном взыскании кредита (его части) по основаниям, предусмотренным кредитным договором.
Так как в ходе проведения мониторинга по состоянию на начало 2004 года был установлен факт резкого ухудшения финансового состояния заемщика, 29.04.2004 Банк обратился к Обществу с требованиями о досрочном возврате кредитов и процентов за их пользование согласно названным кредитным договорам.
Неисполнение Обществом указанных требований, а также наличие заключенных договоров ипотеки послужили основанием для предъявления настоящего иска.
Поскольку ответчик, по утверждению Банка, осуществил на обремененном ипотекой земельном участке постройку четырех отдельно стоящих сооружений овощехранилища и хозяйственных построек, права на которые не оформлены, Банк, ссылаясь на статью 65 Федерального закона "Об ипотеке", просил обратить взыскание также на эти четыре сооружения.
Согласно акту независимой оценки спорного земельного участка, составленному независимым оценщиком ООО "Лабриум-Консалтинг", по состоянию на 12.05.2003 рыночная стоимость объекта составила с учетом НДС 14 850 000 руб.
Факт предоставления Банком кредитов во взыскиваемом размере, наличие со стороны заемщика просрочки и задолженности по возврату кредитов и по уплате процентов за пользование кредитами, а со стороны Банка - права на досрочное взыскание истребуемой суммы, подтверждаются материалами дела и Обществом не оспариваются.
Возражений по расчету заявленных требований ответчиком не представлено. Общество возражает по существу против обращения взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек. Указывая на то, что на момент заключения кредитных договоров, обеспечением исполнения которых являются договоры ипотеки и последующей ипотеки, на спорном земельном участке уже велось строительство указанных сооружений, не являющихся предметом залога, и ссылаясь на статью 64 Федерального закона "Об ипотеке", Общество полагает, что право залога на эти четыре сооружения не распространяется. При этом Общество ссылается, в частности, на акты проверки от 01.07.2003 и от 05.08.2003, подписанные сторонами.
Апелляционная инстанция признала указанные доводы ответчика несостоятельными. Изменяя решение суда, апелляционная инстанция, помимо удовлетворения требований о взыскании с ответчика истребуемых денежных сумм по кредитным договорам и об обращении взыскания на объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров ипотеки, удовлетворила требование Банка об обращении взыскания на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке. Кроме того, апелляционная инстанция исправила нарушения, допущенные судом первой инстанции и выразившиеся в отсутствии указания на обращение взыскания путем продажи имущества с публичных торгов, установления начальной продажной цены заложенного имущества при реализации на публичных торгах и указания кадастровых номеров объектов недвижимости.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с постановлением апелляционной инстанции и считает его полностью соответствующим материалам дела, действующему законодательству.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Федерального закона "Об ипотеке" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Дав оценку условиям кредитных договоров, договоров залога (ипотеки) и последующего залога (ипотеки), кадастровым планам, приложенным к договорам ипотеки, акту проверки от 01.07.2003 и другим имеющимся в деле доказательствам, апелляционная инстанция пришла к выводу об обоснованности в полном объеме требований Банка, заявленных в исковом заявлении.
Суд кассационной инстанции при рассмотрении дела проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, на основании которых суд сделал вывод относительно фактических обстоятельств дела.
Оценив имеющиеся в деле кадастровые планы, приложенные к договорам ипотеки и составленные по состоянию на 29.04.2003, на 27.06.2003, на 18.09.2003, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии в них данных, позволяющих считать, что ответчиком на указанные даты начато или ведется строительство каких-либо иных объектов, помимо девяти зданий недостроенного корпуса студенческого городка, переданных в залог по договорам ипотеки.
Оценив иные имеющиеся в деле документы, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что денежные средства на строительство овощехранилища и хозяйственных построек были направлены ответчиком только 27.10.2003, то есть после заключения договоров ипотеки.
Акт проверки от 01.07.2003 подписан, по мнению апелляционной инстанции, лицами, не являющимися представителями полномочных органов по вопросам землеустройства либо градостроения.
С учетом изложенного, условий договоров ипотеки и положений, предусмотренных статьей 65 Федерального закона "Об ипотеке", апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что ипотека распространяется в данном случае на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе и касающиеся необоснованности требования об обращении взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек, направлены по существу лишь на переоценку тех доказательств и обстоятельств, которые были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах указанные доводы не могут быть приняты кассационной инстанцией. Кроме того, акты от 01.07.2003 и от 05.08.2003 (том 2, листы дела 25, 26), на которые ссылается ответчик в кассационной жалобе, подписаны со стороны Банка начальником кредитного отдела. Доказательств, подтверждающих наличие у него соответствующих полномочий, в деле не имеется и Обществом не представлено.
Нарушений или неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального права, на которые указывает ответчик, кассационная инстанция не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного постановления, не имеется.
Поскольку Банк до принятия судом решения по делу не заявлял требования о взыскании процентов и пеней до полного исполнения заемщиком своих обязательств, апелляционная инстанция правомерно указала на необоснованность указанного требования именно в мотивировочной части постановления.
Довод подателя жалобы о том, что стоимость земельного участка и девяти незавершенных строительством зданий, заложенных по договорам ипотек позволяет полностью погасить истцу имеющуюся перед ним у ответчика задолженность, не может быть принят кассационной инстанцией, поскольку не основан на положениях закона (пункт 6 статьи 350 ГК РФ).
С учетом изложенного оснований для отмены постановления апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-21422/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нева-Агро" - без удовлетворения.
Председательствующий О.Г. Соснина
Судьи А.А. Кустов
С.В. Афанасьев
ФЗ Об ипотеке
Статья 65. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке
1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Приказ Минюста РФ от 15 июня 2006 г. N 213
"Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества"
IV. Особенности государственной регистрации ипотеки в силу закона
24. Ипотека в силу закона возникает:
при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (статья 586 Кодекса), в том числе по договору пожизненного содержания с иждивением (статья 601 Кодекса);
при отчуждении объекта недвижимости по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Кодекса);
при ипотеке земельного участка, приобретенного с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (статья 64.1 Закона об ипотеке);
при приобретении или строительстве жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке);
в иных случаях, установленных федеральным законом.
25. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.) (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).
26. При государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется представления соответствующего (отдельного) заявления; такая регистрация производится без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке).
Должностное лицо регистрирующего органа, принимающее документы на государственную регистрацию права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.), обязано:
предупредить данное лицо о том, что в Единый государственный реестр прав будет внесена запись об ограничении (обременении) его права ипотекой;
в заявлении о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, сделать отметку, что заявитель предупрежден о проведении государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона.
27. В случае, если из правоустанавливающего документа и иных представленных на государственную регистрацию права (перехода права) документов невозможно установить, что объект недвижимого имущества является предметом ипотеки, возникающей на основании закона (например, в договоре купли-продажи не указано, что данный объект приобретается за счет кредитных или заемных средств и т.д.), государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя с приложением документов, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона (кредитного договора, договора займа с условием целевого займа). Залогодержатель также представляет иные документы, необходимые для отражения предусмотренных в пункте 18 Правил ведения ЕГРП сведений о нем в Едином государственном реестре прав.
Запись о представленных заявлении и документах, подтверждающих возникновение ипотеки на основании закона, документах, представленных залогодержателем, вносится в книгу учета входящих документов под одним номером.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005·г.·N·90
9. Залогодержатель был вправе обратиться к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, ранее не зарегистрированной учреждением юстиции, без внесения платы за такую регистрацию.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 января 2005 г. N А56-21422/04
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:
председательствующего Сосниной О.Г.,
судей Афанасьева С.В., Кустова А.А.,
при участии в судебном заседании:
- от ЗАО "Банк "Советский" - Артемьевой И.Ю. (доверенность от 25.11.2004), Показановой Н.Е. (доверенность от 25.11.2004);
- от ООО "Нева-Агро" - генерального директора Плясунова А.А. (решение от 05.04.2004), Ботанцова В.Н. (доверенность от 10.01.2005), Абдукадирова Т.А. (доверенность от 10.01.2005),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Нева-Агро" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-21422/04 (судьи Мельникова Н.А., Копылова Л.С., Томпакова Г.Н.),
установил:
Закрытое акционерное общество "Банк "Советский" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нева-Агро" (далее -Общество) о взыскании 14 300 906 руб. 52 коп. по кредитным договорам от 03.07.2003 N 39/03 и от 12.08.2003 N 51/03 с обращением взыскания на земельный участок и на находящиеся на земельном участке здания, строения, сооружения, включая объекты незавершенного строительства, принадлежащие ответчику и заложенные Обществом по договору ипотеки от 03.07.2003 и договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, а также на возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке сооружения с установлением начальной продажной цены на указанный земельный участок при реализации заложенного имущества на торгах не ниже цены, определенной в акте оценки рыночной стоимости переданного в залог недвижимого имущества.
Решением от 27.07.2004 (судья Жиляева Е.В.) с Общества в пользу Банка взыскано 14 300 906 руб. 52 коп., в том числе 6 300 000 руб. задолженности по возврату кредита, 112 057 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом, 81 900 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 2 074 руб. 80 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 03.07.2003 N 39/03 и 7 575 000 руб. задолженности по возврату кредита, 128 319 руб. 67 коп. процентов за пользование кредитом, 98 475 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 3 079 руб. 67 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 12.08.2003 N 51/03. Обращено взыскание на имущество Общества, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 03.07.2003 и по договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, принадлежащее Обществу на праве собственности, а именно: на здания недостроенного корпуса студенческого городка и на земельный участок мерою 31 838 кв. м, расположенные северо-восточнее дер. Новосаратовка Всеволожского района Ленинградской области. В остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2004 решение суда изменено с изложением резолютивной части в следующей редакции. С Общества в пользу Банка взыскано 14 300 906 руб. 52 коп., в том числе 6 300 000 руб. задолженности по возврату кредита, 112 057 руб. 38 коп. процентов за пользование кредитом, 81 900 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 2 074 руб. 80 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 03.07.2003 N 39/03 и 7 575 000 руб. задолженности по возврату кредита, 128 319 руб. 67 коп. процентов за пользование кредитом, 98 475 руб. пеней за просрочку возврата кредита, 3 079 руб. 67 коп. пеней за просрочку уплаты процентов согласно кредитному договору от 12.08.2003 N 51/03. Обращено взыскание на имущество Общества, являющееся предметом залога по договору ипотеки от 03.07.2003 и по договору последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003, принадлежащее Обществу на праве собственности, а именно: на земельный участок площадью 31 838 кв.м, расположенный северо-восточнее дер. Новосаратовка Всеволожского района Ленинградской области, кадастровый номер 47:07:07-05-001:0001; на здания недостроенного корпуса студенческого городка, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Новосаратовка (студенческий городок) (литер А, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-66; литер Б, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-67; литер В, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-68; литер Г, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-69; литер Д, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-70; литер Е, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-71; литер Ж, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-72; литер 3, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-73; литер И, инвентаризационный N 728, 47-09-1/2003-74), а также на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке. Обращение взыскания производится путем продажи имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества при реализации на публичных торгах в размере 14 850 000 руб.
В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неприменение апелляционной инстанцией подлежащих применению статьи 64 Федерального закона "Об ипотеке", статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на нарушение статей 269, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также на несоответствие выводов апелляционной инстанции имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, апелляционная инстанция должна была не изменить принятое по делу решение, а отменить его в части, как просил Банк в апелляционной жалобе. В резолютивной части постановления не отражен факт отказа в удовлетворении требования Банка о взыскании пеней и процентов до полного исполнения заемщиком своих обязательств. Кроме того, Общество не согласно с обращением взыскания на вновь возводимые и возведенные ответчиком на заложенном земельном участке сооружения, считая, что они не являются предметом залога. Податель жалобы указывает также на то, что стоимость земельного участка и девяти незавершенных строительством зданий, заложенных по договорам ипотеки, позволяет полностью погасить истцу задолженность, имеющуюся у ответчика по кредитным договорам и взысканную судом.
В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу и подтвердили изложенные в ней доводы. Представители Банка просили оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 03.07.2003 между Банком и Обществом заключен кредитный договор N 39/03 о предоставлении последнему кредитной линии на сумму 6 300 000 руб. за плату 21 % годовых на срок до 02.07.2004.
В целях обеспечения исполнения Обществом обязательств по названному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключен договор залога (ипотеки) от 03.07.2003, по условиям которого залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащие Обществу на праве собственности указанные земельный участок и находящиеся на нем 9 зданий недостроенных корпусов студенческого городка (литеры А-И).
12.08.2003 между Банком и Обществом заключен кредитный договор N 51/03 о предоставлении последнему кредитной линии на сумму 7 575 000 руб. за плату 20% годовых на срок до 11.08.2005.
В целях обеспечения исполнения Обществом обязательств по указанному кредитному договору между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключены договор залога движимого имущества и договор последующего залога (ипотеки) от 23.09.2003 названных земельного участка и объектов недвижимости.
Договоры ипотеки зарегистрированы в Ленинградской областной регистрационной палате Всеволожским территориальным отделением учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К договорам ипотеки приложены планы границ земельного участка, переданного в залог.
Факт предоставления Обществу кредитов в указанных размерах и наличие у последнего права собственности на переданные в залог объекты недвижимости подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.
Пунктом 5.4 кредитных договоров предусмотрено право Банка потребовать от заемщика досрочного возврата кредита, процентов и иных платежей, причитающихся Банку, в случае невыполнения заемщиков принятых на себя обязательств, в том числе в случае неудовлетворительного состояния бухгалтерского учета.
Пунктами 4.3.4, 6.1 договоров ипотеки предусмотрено право Банка обратить взыскание на предмет залога до наступления срока обеспеченного залогом обязательства, в частности, при досрочном взыскании кредита (его части) по основаниям, предусмотренным кредитным договором.
Так как в ходе проведения мониторинга по состоянию на начало 2004 года был установлен факт резкого ухудшения финансового состояния заемщика, 29.04.2004 Банк обратился к Обществу с требованиями о досрочном возврате кредитов и процентов за их пользование согласно названным кредитным договорам.
Неисполнение Обществом указанных требований, а также наличие заключенных договоров ипотеки послужили основанием для предъявления настоящего иска.
Поскольку ответчик, по утверждению Банка, осуществил на обремененном ипотекой земельном участке постройку четырех отдельно стоящих сооружений овощехранилища и хозяйственных построек, права на которые не оформлены, Банк, ссылаясь на статью 65 Федерального закона "Об ипотеке", просил обратить взыскание также на эти четыре сооружения.
Согласно акту независимой оценки спорного земельного участка, составленному независимым оценщиком ООО "Лабриум-Консалтинг", по состоянию на 12.05.2003 рыночная стоимость объекта составила с учетом НДС 14 850 000 руб.
Факт предоставления Банком кредитов во взыскиваемом размере, наличие со стороны заемщика просрочки и задолженности по возврату кредитов и по уплате процентов за пользование кредитами, а со стороны Банка - права на досрочное взыскание истребуемой суммы, подтверждаются материалами дела и Обществом не оспариваются.
Возражений по расчету заявленных требований ответчиком не представлено. Общество возражает по существу против обращения взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек. Указывая на то, что на момент заключения кредитных договоров, обеспечением исполнения которых являются договоры ипотеки и последующей ипотеки, на спорном земельном участке уже велось строительство указанных сооружений, не являющихся предметом залога, и ссылаясь на статью 64 Федерального закона "Об ипотеке", Общество полагает, что право залога на эти четыре сооружения не распространяется. При этом Общество ссылается, в частности, на акты проверки от 01.07.2003 и от 05.08.2003, подписанные сторонами.
Апелляционная инстанция признала указанные доводы ответчика несостоятельными. Изменяя решение суда, апелляционная инстанция, помимо удовлетворения требований о взыскании с ответчика истребуемых денежных сумм по кредитным договорам и об обращении взыскания на объекты недвижимости, являющиеся предметом договоров ипотеки, удовлетворила требование Банка об обращении взыскания на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке. Кроме того, апелляционная инстанция исправила нарушения, допущенные судом первой инстанции и выразившиеся в отсутствии указания на обращение взыскания путем продажи имущества с публичных торгов, установления начальной продажной цены заложенного имущества при реализации на публичных торгах и указания кадастровых номеров объектов недвижимости.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с постановлением апелляционной инстанции и считает его полностью соответствующим материалам дела, действующему законодательству.
В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Федерального закона "Об ипотеке" на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Дав оценку условиям кредитных договоров, договоров залога (ипотеки) и последующего залога (ипотеки), кадастровым планам, приложенным к договорам ипотеки, акту проверки от 01.07.2003 и другим имеющимся в деле доказательствам, апелляционная инстанция пришла к выводу об обоснованности в полном объеме требований Банка, заявленных в исковом заявлении.
Суд кассационной инстанции при рассмотрении дела проверяет законность принятых по делу судебных актов, устанавливая правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов арбитражного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, на основании которых суд сделал вывод относительно фактических обстоятельств дела.
Оценив имеющиеся в деле кадастровые планы, приложенные к договорам ипотеки и составленные по состоянию на 29.04.2003, на 27.06.2003, на 18.09.2003, апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии в них данных, позволяющих считать, что ответчиком на указанные даты начато или ведется строительство каких-либо иных объектов, помимо девяти зданий недостроенного корпуса студенческого городка, переданных в залог по договорам ипотеки.
Оценив иные имеющиеся в деле документы, апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что денежные средства на строительство овощехранилища и хозяйственных построек были направлены ответчиком только 27.10.2003, то есть после заключения договоров ипотеки.
Акт проверки от 01.07.2003 подписан, по мнению апелляционной инстанции, лицами, не являющимися представителями полномочных органов по вопросам землеустройства либо градостроения.
С учетом изложенного, условий договоров ипотеки и положений, предусмотренных статьей 65 Федерального закона "Об ипотеке", апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что ипотека распространяется в данном случае на сооружения, возводимые и вновь возведенные ответчиком на заложенном земельном участке.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе и касающиеся необоснованности требования об обращении взыскания на вновь возведенные сооружения овощехранилища и хозяйственных построек, направлены по существу лишь на переоценку тех доказательств и обстоятельств, которые были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции. При таких обстоятельствах указанные доводы не могут быть приняты кассационной инстанцией. Кроме того, акты от 01.07.2003 и от 05.08.2003 (том 2, листы дела 25, 26), на которые ссылается ответчик в кассационной жалобе, подписаны со стороны Банка начальником кредитного отдела. Доказательств, подтверждающих наличие у него соответствующих полномочий, в деле не имеется и Обществом не представлено.
Нарушений или неправильного применения судом апелляционной инстанции норм материального права, на которые указывает ответчик, кассационная инстанция не усматривает.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного постановления, не имеется.
Поскольку Банк до принятия судом решения по делу не заявлял требования о взыскании процентов и пеней до полного исполнения заемщиком своих обязательств, апелляционная инстанция правомерно указала на необоснованность указанного требования именно в мотивировочной части постановления.
Довод подателя жалобы о том, что стоимость земельного участка и девяти незавершенных строительством зданий, заложенных по договорам ипотек позволяет полностью погасить истцу имеющуюся перед ним у ответчика задолженность, не может быть принят кассационной инстанцией, поскольку не основан на положениях закона (пункт 6 статьи 350 ГК РФ).
С учетом изложенного оснований для отмены постановления апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-21422/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нева-Агро" - без удовлетворения.
Председательствующий О.Г. Соснина
Судьи А.А. Кустов
С.В. Афанасьев
Елена Адвокат
Новичок
Ужасная практика , у меня дело сейчас у гражданина,из имущества есть земельный участок который находится в залоге у банка и дом который не находился в залоге а построен после залога,но находится на земельном участке который в залоге у банка. Обратили взыскание на дом и земельный участок , не знаю что и делать с такой судебной практикой . Может кто что подскажет еще новенького !?)))
Конечно...
Есть такое дело в ВС было в 2018 году по моему...
Как раз по такой же теме...
В залоге была земля и здание
Построили на земле еще одно здание...
ВС сказал - в залоге все вне зависимости от оформления
На право.ру было...
Отличная практика, чем больше залога в конкурсной массе - тем больше проценты финансового управляющего
Есть такое дело в ВС было в 2018 году по моему...
Как раз по такой же теме...
В залоге была земля и здание
Построили на земле еще одно здание...
ВС сказал - в залоге все вне зависимости от оформления
На право.ру было...
Отличная практика, чем больше залога в конкурсной массе - тем больше проценты финансового управляющего
Елена Адвокат
Новичок
.....не хочетсЯ дом отдавать
Денис Лобаненко
Честный рейдер
Отдавать и не нужно, а вот продать придется.
Если хотите помочь должнику спасти дом, есть один вариант, при условии, что сумма долга перед залоговым кредитором посильна для него, а сам дом яв-ся единственным жильем: если долг перед банком будет погашен(но не должником, а третьим лицом, чтоб не было предпочтения), ипотека будет снята(заберете у банка закладную и снимите обременение). После чего исключите из КМ, как единственное.
У меня ситуация интереснее.
Залогодержатель земельного участка пытался обратить взыскание на дом. но СОЮ ему было в этом отказано.
В банкротстве дом изключен из КМ
Вот как теперь продавать участок, наполовину занятый домом исключенным из КМ?
Lamp
Пользователь
Ну а что такого-кто то купит эту землю недорого и будет "держать за яйца" владельца дома.
А Вы не парьтесь, утверждайте порядок продажи в суде. А должнику подскажите, что бы он и земельный участок исключал из КМ. И всё это одновременно.
Да не совсем оно так. Росреестр не зарегистрирует переход права.
Lamp
Пользователь
Т.е. на землю без дома Росреестр не зарегистрирует переход права. А на дом, (купленный с торгов по банкротству) без земли зарегистрирует. Так?
В моем случае дом исключен из конкурсной массы.
Коллизия в том, что земельное законодательство не позволяет отчуждать дом без земельного участка если они принадлежат одному лицу, равно как и земельный участок без дома
Денис Лобаненко
Честный рейдер
В Вашем случае никакого дома нет.
Есть строительные материалы сложенные в форме дома.
Что у Вас Росреестр земельный участок с кучей кирпичей и штабелем плит перекрытия не регистрирует
?Дом введен в эксплуатацию и зарегистрирован росреестром.В Вашем случае никакого дома нет.
Есть строительные материалы сложенные в форме дома.
Что у Вас Росреестр земельный участок с кучей кирпичей и штабелем плит перекрытия не регистрирует
Денис Лобаненко
Честный рейдер
Похожие темы
-
Земельный участок под проданным единственным жильем
- Автор Valdemas071
- Ответы: 1
-
-
Исключение из конкурсной массы прав аренды на земельный участок
- Автор Kiddy
- Ответы: 11
-
Земельный участок с/х назначения- Автор Валентина Корякина
- Ответы: 5