Право аренды земельного участка.

[Нат]

Господа, кто-нибудь продавал на торгах право аренды земельного участка? Включается ли оно в конкурсную массу?

 

[Денис Лобаненко]

Газета КоммерсантЪ по запросу в тексте объявления "право аренды земельного участка" выдает 1557 ссылок.

 

[Нат]

Я знаю, мы 12 лет продаем право аренды и все было нормально. Но наша ФАСка на днях сказала, что право аренды не включается в конкурсную массу. Не хорошая практика.

 

[Денис Лобаненко]

Что такое "сказала"?
Что такое "практика"?

 

[Нат]

А09-2139/2011 ФАС ЦО

 

[trademan]

А09-2139/2011 ФАС ЦО

"Довод кассационной жалобы о том, что право аренды земельного участка по договору № 29110 от 17.05.2004 является составляющей имущества должника и входит в конкурсную массу должника, был предметом оценки суда нижестоящих инстанций и правильно признан судом несостоятельным, поскольку право аренды является имущественным правом, основанным не на собственности, а на обязательстве, и оно не подлежит включению в конкурсную массу как объект продажи."

Что за бред?
Имущественное право (право аренды земельного участка) может быть объектом купли-продажи, уступки, может быть внесено в уставный капитал хозяйственных обществ, а также передано их обладателем в залог и в доверительное управление, но не может быть включено в конкурсную массу как объект продажи?
Очень кому-то участок этот понадобился.

 

[Нат]

Я о том же. Что делать, если право аренды земли находится в залоге? Обращать взыскание на предмет залога, в данном случае право аренды, можно, а включать в конкурсную массу нельзя?

 

[Николай Власов]

Я о том же. Что делать, если право аренды земли находится в залоге? Обращать взыскание на предмет залога, в данном случае право аренды, можно, а включать в конкурсную массу нельзя?

Надо идти на поклон к ВАСе

 

[Вадим Пятаков]

КУ продал на торгах жилое здание. Участок под ним для ИЖС (земли населенных пунктов) в долгосрочной аренде у города.
В лоте только здание, право аренды не включали, в объявлениях нигде не указано.
Город передачу прав согласует, у кредиторов тоже вопросов нет.
Как вы думаете, в ФРС будут проблемы при регистрации перенайма участка?

 

[Александр Максименко]

КУ продал на торгах жилое здание. Участок под ним для ИЖС (земли населенных пунктов) в долгосрочной аренде у города.
В лоте только здание, право аренды не включали, в объявлениях нигде не указано.
Город передачу прав согласует, у кредиторов тоже вопросов нет.
Как вы думаете, в ФРС будут проблемы при регистрации перенайма участка?

Не должно быть

 

[povic]

КУ продал на торгах жилое здание. Участок под ним для ИЖС (земли населенных пунктов) в долгосрочной аренде у города.
В лоте только здание, право аренды не включали, в объявлениях нигде не указано.
Город передачу прав согласует, у кредиторов тоже вопросов нет.
Как вы думаете, в ФРС будут проблемы при регистрации перенайма участка?

В договоре (предмет договора) пишете, что земельно-правовые отношения не оформлялись или как там в Вашем регионе принято и все проходит. У нас ни разу проблем не возникало

 

[trademan]

Город передачу прав согласует, у кредиторов тоже вопросов нет.
Как вы думаете, в ФРС будут проблемы при регистрации перенайма участка?

В каком виде город согласует? Новый договор аренды с новым собственником заключит? А со старым договором что, обременение в ЕГРП висит? Его будете расторгать или после завершения он сам прекратит существование? По хорошему права по договору аренды в один лот с недвижимостью включать надо, ИМХО.

 

[Вадим Пятаков]

В каком виде город согласует? Новый договор аренды с новым собственником заключит? А со старым договором что, обременение в ЕГРП висит? Его будете расторгать или после завершения он сам прекратит существование? По хорошему права по договору аренды в один лот с недвижимостью включать надо, ИМХО.

ФРС регистрирует соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (основной договор). Город согласует соглашение

С одной стороны да, права могут денег стоить. С другой банкрот их уступать без разрешения муниципалитета не может. То есть они личный характер носят. По идее нельзя их в КМ раз так.

 

[trademan]

ФРС регистрирует соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (основной договор). Город согласует соглашение

С одной стороны да, права могут денег стоить. С другой банкрот их уступать без разрешения муниципалитета не может. То есть они личный характер носят. По идее нельзя их в КМ раз так.

Не совсем понял. Договор аренды у банкрота на какой срок был? Если на 5 и более лет (в подавляющем числе случаев так и есть), то Вы с "Городом" ничего не согласовываете и уступаете права от банкрота к покупателю самостоятельно. "Город" надо только уведомить. Приходите в канцелярию администрации, даете уведомление, что Банкрот уступил права по договору Покупателю, ставите штампик о принятии и ВСЕ!!! Сдаете договор уступки вместе с уведомлением на регистрацию. НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ НЕ ИМЕЮТ ПРАВО!!! Всякая ерунда в договоре о необходимости согласовании с Городом (более 5 лет)- не имеет юридической силы.
У меня другой вопрос- На основании чего Вы заключите договор уступки по земле, если она в лот не входила?

 

[Николай Власов]

ФРС регистрирует соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды (основной договор). Город согласует соглашение

С одной стороны да, права могут денег стоить. С другой банкрот их уступать без разрешения муниципалитета не может. То есть они личный характер носят. По идее нельзя их в КМ раз так.

Если договор аренды земельного участка заключен более чем на пятилетний срок и зарегистрирован в Росреестре, то право аренды можно продать, а собственника уведомить о сделке - ст.22 ЗК РФ.

 

[Вадим Пятаков]

Не совсем понял. Договор аренды у банкрота на какой срок был? Если на 5 и более лет (в подавляющем числе случаев так и есть), то Вы с "Городом" ничего не согласовываете и уступаете права от банкрота к покупателю самостоятельно. "Город" надо только уведомить. Приходите в канцелярию администрации, даете уведомление, что Банкрот уступил права по договору Покупателю, ставите штампик о принятии и ВСЕ!!! Сдаете договор уступки вместе с уведомлением на регистрацию. НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ НЕ ИМЕЮТ ПРАВО!!! Всякая ерунда в договоре о необходимости согласовании с Городом (более 5 лет)- не имеет юридической силы.
У меня другой вопрос- На основании чего Вы заключите договор уступки по земле, если она в лот не входила?

Вообще то это мой изначальный вопрос)))
Только я считал что условие о согласовании имеет силу. Не хорошо это, видимо правда придется договор аренды расторгать, а покупателю новый заключать.

Какие документы о торгах может ФРС запросить? А то может в бумажном протоколе торгов достаточно вписать что и права аренды передаются?

 

[trademan]

Вообще то это мой изначальный вопрос)))
Какие документы о торгах может ФРС запросить? А то может в бумажном протоколе торгов достаточно вписать что и права аренды передаются?

Теоретически достаточно договора уступки, акта взаиморасчетов, и уведомления. Могут потребовать протокол определения победителя торгов (правда, на основании чего?). Кажется так.
Думаю, что если Вы в ДКП недвижимости включите пункт, что вместе с недвижимостью покупателю переходит право аренды участка, на котором она находится, и общая стоимость договора ХХ руб. и не прикладывать протокола, то может прокатить. В крайнем случае донесете протокол и опять может прокатить. Ну не получится- исключите аренду и все. Тут вопрос в том, чтобы Вам потом кто-нибудь не предъявил за землю- риск Вы на себя повесите.

 

[Вадим Пятаков]

Теоретически достаточно договора уступки, акта взаиморасчетов, и уведомления. Могут потребовать протокол определения победителя торгов (правда, на основании чего?). Кажется так.
Думаю, что если Вы в ДКП недвижимости включите пункт, что вместе с недвижимостью покупателю переходит право аренды участка, на котором она находится, и общая стоимость договора ХХ руб. и не прикладывать протокола, то может прокатить. В крайнем случае донесете протокол и опять может прокатить. Ну не получится- исключите аренду и все. Тут вопрос в том, чтобы Вам потом кто-нибудь не предъявил за землю- риск Вы на себя повесите.

Тогда в соглашении об уступке как указать цену прав? Обратно сослаться на ДКП недвижимости?

 

[Вадим Пятаков]

Новый собственник жилого дома получит право аренды бесплатно или если захочет то сможет выкупить земельный участок по установленным нормам, если юрик то 2% от кадастровой стоимости, если физик то немного другой расчет.

Автоматически он получит право пользования только частью участка, занятого домом (500 кв. м). Сам участок 3500 кв.м.
Земля копеечная. Просто не охота лишних движений с ФРС и администрацией.

 

[Вадим Пятаков]

Если участок выделялся под индивидуальное жилищное строительство, то получит под все и выкупить то же сможет все. Что в договоре аренды написано?

Я его не видел Банкрот сам 2ой по счету арендатор.

ст. 35 ЗК "1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник."

Как из этого сделать вывод что при ИЖС ему автоматически должен весь участок переходить, а не только часть под домом?