Нотариальное удостоверение договора при приобретении доли в праве на недвижимое имущество

[Galagan]

Согласно ст. 42 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

Следовательно, если приобретена доля в праве на недвижимое имущество с торгов в деле о банкротстве, то надо еще идти к нотариусу и удостоверять договор ? Никаких исключений для банкротов данная статья не содержит. Есть у кого нибудь практика ?

 

[Денис Лобаненко]

Следовательно, если приобретена доля в праве на недвижимое имущество с торгов в деле о банкротстве, то надо еще идти к нотариусу и удостоверять договор ? Никаких исключений для банкротов данная статья не содержит

Да.

Есть у кого нибудь практика ?

Росреестр регистрировать отказался, сходили к нотариусу заверили договор, Росреестр зарегистрировал... такая практика есть.

 

[TRIO.IRK]

Да.

Росреестр регистрировать отказался, сходили к нотариусу заверили договор, Росреестр зарегистрировал... такая практика есть.

А у нас зарегистрировали без нотариуса.
все как обычно-кто в лес, кто по дрова.
Так что узнавайте в своем Росреестре- надежней будет.

 

[Николай Власов]

Да.

Росреестр регистрировать отказался, сходили к нотариусу заверили договор, Росреестр зарегистрировал... такая практика есть.

Сколько копеек это стоило?

 

[Денис Лобаненко]

Сколько копеек это стоило?

Не помню... больше года прошло...

 

[TRIO.IRK]

Сколько копеек это стоило?

При обычной купле-продаже недвижимости нотариальные расходы составляют: 6500+0,5% от кадастровой или продажной цены отчуждаемого объекта(в зависимости-что больше)+1500 за согласие супруга на покупку(если покупатель в браке) либо 1000 за заявление об отсутствии брака (но могут и не потребовать-от нотариуса зависит). Тоже самое от продавца: 1500 за согласие супруга на продажу либо 1000 за заявление об отсутствии брака.
На эти расчеты можно ориентироваться.
А вот что потребуют и сколько будет стоить нотариальное удостоверение при покупки с торгов-теряюсь в догадках.
Мне сложно даже представить этот процесс, учитывая, сколько всего требуют нотариусы для сделки из документов.
Но может, при покупке с торгов все проще.
И дешевле ))).

 

[Студент.]

А у нас зарегистрировали без нотариуса.
все как обычно-кто в лес, кто по дрова.
Так что узнавайте в своем Росреестре- надежней будет.

Здравствуйте, у Вас давно была сделка? в каком регионе регистрировали? Спасибо

 

[TRIO.IRK]

Здравствуйте, у Вас давно была сделка? в каком регионе регистрировали? Спасибо

Сделка была весной. Кемеровская область.

 

[dieseldenis]

вот есть небольшая практика
https://sankt-peterburgsky--spb.sud...number=17109146&delo_id=5&new=5&text_number=1
Отклоняя доводы истца о том, что сделка по отчуждению спорного имущества не была нотариально удостоверена в установленном законом порядке, что само по себе, по мнению истца, влечет ее ничтожность, суд первой инстанции верно исходил из того, что требования Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по нотариальному удостоверению договора направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, которое в данном случае неприменимо, с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентировано специальными нормами закона, подлежащими применению.

У меня свой вопрос.
Купил долю в праве в нежилом помещении.
Спрашиваю нотариуса - какие документы надо. Отвечает, что необходимо также предоставить сведения о браке банкрота.
Это всегда так?

 

[ЯВВ]

Нотариусы всегда много чего хотят...
И вариантов не много - или делать что они говорят или искать другого нотариуса или платить пошлину получать их отказ и обжаловать отказ в палату нотариальную или в суд...
Чаще всего выбирают первый или второй вариант...

 

[dieseldenis]

Ха, еще интересней. Жена сегодня ходила к нотариусу оформлять согласие на приобретение мной доли в праве, и ей нотариус сказала, что еще надо было оформить согласие на участие в торгах. Оформили все в одном документе. Но повеселило.

 

[dieseldenis]

Нотариусы всегда много чего хотят...
И вариантов не много - или делать что они говорят или искать другого нотариуса или платить пошлину получать их отказ и обжаловать отказ в палату нотариальную или в суд...
Чаще всего выбирают первый или второй вариант...

Хочется, конечно, обойтись без нотариуса, как в приведенном мной судебном акте, но неизвестно, какова позиция нижегородского росреестра по этому вопросу. Также еще надо учесть, что наш росреестр считает, что после торгов по продаже доли у сособственников возникает преимущественное право. Поэтому лучше нотариус, после него росреестр уже не имеет права проводить правовую экспертизу документов.

 

[Новый Арбитражный управляющий]

вот есть небольшая практика
https://sankt-peterburgsky--spb.sud...number=17109146&delo_id=5&new=5&text_number=1
Отклоняя доводы истца о том, что сделка по отчуждению спорного имущества не была нотариально удостоверена в установленном законом порядке, что само по себе, по мнению истца, влечет ее ничтожность, суд первой инстанции верно исходил из того, что требования Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по нотариальному удостоверению договора направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности, которое в данном случае неприменимо, с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, регламентировано специальными нормами закона, подлежащими применению.

У меня свой вопрос.
Купил долю в праве в нежилом помещении.
Спрашиваю нотариуса - какие документы надо. Отвечает, что необходимо также предоставить сведения о браке банкрота.
Это всегда так?

В дополнение к вышеперечисленному нашёл интересную выдержку из комментария к ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к главе 4 / Е.В. Бадулина, К.П. Беляев, А.С. Васильев и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 524 с.

3.По общему правилу сделка, направленная на отчуждение доли (части доли), подлежит нотариальному удостоверению. При несоблюдении этого требования сделка недействительна (ничтожна). Нотариальное удостоверение не требуется в случаях: — приобретения обществом доли (части доли) (п. 3 комментируемой статьи, ст. 23 Закона об ООО); — выхода участника общества из общества (ст. 94 ГК, ст. 26 Закона об ООО); — использования преимущественного права покупки доли (части доли) (п. 2 комментируемой статьи, п. п. 5 — 7 ст. 21 Закона об ООО); — распределения доли, принадлежащей обществу, между участниками общества и продажи доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам (п. 5 комментируемой статьи, ст. 24 Закона об ООО). Данный перечень содержится в п. 11 ст. 21 Закона об ООО. В нем не названа продажа доли (части доли) с публичных торгов. Создается впечатление, будто договор продажи доли с торгов подлежит нотариальному удостоверению. Думается, такое впечатление ошибочно. Конечно, было бы правильно, чтобы среди случаев, когда нотариальное удостоверение сделок по отчуждению доли не требуется, была бы названа и продажа с торгов. Этого нет. И тем не менее нотариальная форма не требуется, в силу того что законодательством устанавливается специальный порядок заключения договоров на торгах (ст. ст. 447, 448 ГК). Правила этих статей применяются и к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено законодательством (п. 6 ст. 447 ГК). В частности, особенности заключения договоров на торгах проявляются в том, что договору предшествует извещение о проведении торгов, участники торгов вносят задаток, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этой системе отношений нотариусу «нет места». Нотариально удостоверяется договор, составленный в виде одного документа, подписываемого его участниками. Протокол о результатах торгов все же иной документ. Это не договор, но документ, имеющий силу договора.

Хотелось бы оживить ветку возможно появилась новая судебная практика относительно необходимости нотариального удостоверения отчуждения доли?,точнее борьбы с росреестром относительно отсутствия необходимости нотариального удостоверения сделки по отчуждению доли банкрота.

 

[Аннушка]

в РИ посредством торгов определен победитель по продаже 1/2 доли в квартире должника. по аналогии с продажей ООО, дольщику направлено уведомление о возможности приобрести за такую-то цену долю должника. в ответ фу ни ответа, ни привета. пришло время регистрировать на покупателя долю, а нотариусы слышат волшебное слово "банкротство" и сразу вспоминают, что у них настолько большая загруженность, что не могут заняться сделкой.
ОГРОМНАЯ проблема при сборе документов- никто не знает, как должно быть
1й вариант одного из нотариусов- фу не должен был сам отправлять уведомление второму дольщику о возможности приобретения в приоритетном порядке доли (это делает сам нотариус) и вообще фу обязан получить самостоятельно у нотариуса, который проводил сделку на эту долю когда-то дубликат свидетельства о праве на наследство
2й вариант другого нотариуса- приносите все, что у вас есть, а что нужно непонятно. первое, что пришло ему в голову: все публикации по торгам и во всех изданиях и обязательно правоустанавливающие документы, а это дубликат! (прошу не путать с понятием копия) свидетельства о праве на наследство
3й вариант- несите всех дольщиков, особенно должника и их документы

Самое страшное из этого всего, что нотариус проводивший сделку прислал ответ о том, что ау такие дубликаты не выдаются, а нотариусы сами между собой могут получать эту инфу замкнутый круг, нотариусы просят то, что сами могут запросить, но отказ невозможно получить, естественно. мне устно один нотариус пояснил, что сделка непонятная, нет смысла рисковать лицензией

поделитесь практикой, пожалуйста! у кого как было, возможно, у коллег похожие ситуации

 

[TRIO.IRK]

в РИ посредством торгов определен победитель по продаже 1/2 доли в квартире должника. по аналогии с продажей ООО, дольщику направлено уведомление о возможности приобрести за такую-то цену долю должника. в ответ фу ни ответа, ни привета. пришло время регистрировать на покупателя долю, а нотариусы слышат волшебное слово "банкротство" и сразу вспоминают, что у них настолько большая загруженность, что не могут заняться сделкой.
ОГРОМНАЯ проблема при сборе документов- никто не знает, как должно быть
1й вариант одного из нотариусов- фу не должен был сам отправлять уведомление второму дольщику о возможности приобретения в приоритетном порядке доли (это делает сам нотариус) и вообще фу обязан получить самостоятельно у нотариуса, который проводил сделку на эту долю когда-то дубликат свидетельства о праве на наследство
2й вариант другого нотариуса- приносите все, что у вас есть, а что нужно непонятно. первое, что пришло ему в голову: все публикации по торгам и во всех изданиях и обязательно правоустанавливающие документы, а это дубликат! (прошу не путать с понятием копия) свидетельства о праве на наследство
3й вариант- несите всех дольщиков, особенно должника и их документы

Самое страшное из этого всего, что нотариус проводивший сделку прислал ответ о том, что ау такие дубликаты не выдаются, а нотариусы сами между собой могут получать эту инфу замкнутый круг, нотариусы просят то, что сами могут запросить, но отказ невозможно получить, естественно. мне устно один нотариус пояснил, что сделка непонятная, нет смысла рисковать лицензией

поделитесь практикой, пожалуйста! у кого как было, возможно, у коллег похожие ситуации

Была у нас ситуация-один в один похожая на Вашу, только еще осложненная тем, что один из собственников продаваемой квартиры-несовершеннолетний(продавалась долевая квартира как предмет залога целиком). Трэш тот еще. Так вот разрубить этот гордиев узел мы смогли только повторно подав документы в Росреестр в простой письменной форме и удачно попав на другого регистратора, которая зарегистрировала сделку.
Но считаю, что нам просто тупо повезло. Вам могу посоветовать найти нотариуса, у которого уже был такой опыт. Иначе в большинстве случаев они действительно не знают, что с этим делать. И либо сразу отказывают, либо придумывают непреодолимые для участников сделки препятствия.

 

[Аннушка]

Была у нас ситуация-один в один похожая на Вашу, только еще осложненная тем, что один из собственников продаваемой квартиры-несовершеннолетний(продавалась долевая квартира как предмет залога целиком). Трэш тот еще. Так вот разрубить этот гордиев узел мы смогли только повторно подав документы в Росреестр в простой письменной форме и удачно попав на другого регистратора, которая зарегистрировала сделку.
Но считаю, что нам просто тупо повезло. Вам могу посоветовать найти нотариуса, у которого уже был такой опыт. Иначе в большинстве случаев они действительно не знают, что с этим делать. И либо сразу отказывают, либо придумывают непреодолимые для участников сделки препятствия.

спасибо за ответ, "прекрасно", когда законодатель дает возможность творчески подходить к вопросам кто как видит, так и пишет картины

 

[dieseldenis]

по аналогии с продажей ООО, дольщику направлено уведомление о возможности приобрести за такую-то цену долю должника.

это законом не предусмотрено, преимущественное право не действует

 

[Аннушка]

это законом не предусмотрено, преимущественное право не действует

знать бы, что предусмотрено...четкой нормы нет в банкротстве ни по регистрации, ни по соблюдению прав в отношении дольщиков, поэтому нотариусы отталкиваются от гк

 

[dieseldenis]

мой нотариус не "отталкивался от ГК" и никого не уведомлял. Как оказалось, она еще и пленум актуальный по банкротству читала. Все зависит от желания нотариуса развиваться и повышать свой уровень.
а ст. 250 гк перечитайте на досуге

 

[dieseldenis]

знать бы, что предусмотрено...четкой нормы нет в банкротстве ни по регистрации, ни по соблюдению прав в отношении дольщиков, поэтому нотариусы отталкиваются от гк

административка за применение преимущественного права
А53-27175/2016