Продажа с торгов недвижимости с неснятым арестом

[м-р Фанки]

Стороной сделки является не должник, а ФУ, поскольку есть судебный акт (решение о признании банкротом).

Все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина (п. 5 ст. 213.25 ЗоБ)
Если процедура завершена, то кто будет ответчиком по иску об оспаривании сделки или иску о понуждении к государственной регистрации? Неужели бывший банкрот - собственник? Но ведь по вашему он не сторона сделки. Или вы считаете, что определение о завершении меняет сторону договора купли-продажи?

Вот именно считаются, а управляющий запросив сведения из Росреестра наверняка не посмотрел графу обременения права. Вот поэтому и получилась такая история. если бы посмотрел, то обратился бы в СОЮ с Заявлением о снятии обеспечительных мер. Не обратился, значит действовал халатно.

Все же требования об убытках не бесспорны, т.к. есть вероятность, что отказ в регистрации вызван незаконными действия регистратора. Не вправе он был календарный срок устанавливать

 

[Виталий С.]

Вот поэтому и получилась такая история. если бы посмотрел, то обратился бы в СОЮ с Заявлением о снятии обеспечительных мер.

Вот вообще ни разу не собираюсь этого делать. Росреестр обязан убрать записи об ограничениях на основании судебного акта о признании должника банкротом. Вот пусть это и делает.

 

[leeex77]

Вот вообще ни разу не собираюсь этого делать. Росреестр обязан убрать записи об ограничениях на основании судебного акта о признании должника банкротом. Вот пусть это и делает.

К сожалению этого не происходит

 

[Виталий С.]

К сожалению этого не происходит

Я в курсе.

 

[TRIO.IRK]

Я в курсе.

И как преодолеваете?- Через суд? Или все-таки по пути наименьшего сопротивления-просто выполняете требования?

 

[Виталий С.]

И как преодолеваете?- Через суд? Или все-таки по пути наименьшего сопротивления-просто выполняете требования?

Чьи требования?
Я не пишу в договорах фразы об отсутствии обременений. Я оставляю эти проблемы покупателю.
Вместо этого пишу постоянные жалобы в прокуратуру если не прекращены исполнительный производства, пишу жалобы на Росреестр (но до этого не доходило) и т.д. Пишу жалобы в прокуратуру края на районную прокуратуру если мне она не отвечает. Метод наименьшего сопротивления для меня это "я вас, с..., жалобами закидаю". И это работает. По момим жалобам штрафуют иногда потом каких-то девочек в ФССП. Они мне потом звонят, плачут чтобы отозвал. В общем бывший прокурорский работник...

 

[leeex77]

Чьи требования?
Я не пишу в договорах фразы об отсутствии обременений. Я оставляю эти проблемы покупателю.
Вместо этого пишу постоянные жалобы в прокуратуру если не прекращены исполнительный производства, пишу жалобы на Росреестр (но до этого не доходило) и т.д. Пишу жалобы в прокуратуру края на районную прокуратуру если мне она не отвечает. Метод наименьшего сопротивления для меня это "я вас, с..., жалобами закидаю". И это работает. По момим жалобам штрафуют иногда потом каких-то девочек в ФССП. Они мне потом звонят, плачут чтобы отозвал. В общем бывший прокурорский работник...

Виталий если не прописать это существенное условие в договоре купли- продажи ( покупатель самостоятельно снимает все ограничения права в случие их наличия), то такой договор очень легко оспорить.

 

[Виталий С.]

Я не пишу в договоре фразу "покупатель самостоятельно снимает все ограничения права в случие их наличия". Может я что-то пропустил. Подскажите, к каком месте законодательства указано, что факт наличия-отсутствия записей об обременениях в Росреестре относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости?

 

[leeex77]

Я не пишу в договоре фразу "покупатель самостоятельно снимает все ограничения права в случие их наличия". Может я что-то пропустил. Подскажите, к каком месте законодательства указано, что факт наличия-отсутствия записей об обременениях в Росреестре относится к существенным условиям договора купли-продажи недвижимости?

В Законе о защите прав потребителей например. А так ст. 432 ГК РФ. В данном случае отсутствие ограничения права является существенным условием в силу закона.

 

[Виталий С.]

В Законе о защите прав потребителей например. А так ст. 432 ГК РФ. В данном случае отсутствие ограничения права является существенным условием в силу закона.

В ст.432 ГК РФ этого точно нет. Смотрю на нее прямо сейчас. Не вижу таких требований и в Законе о защите прав потребителей. Если укажут мне такую норму, буду вносить ее в договор купли-продажи недвижимости. Мне то что. Я не продаю на торгах объекты с обремениями. Попадется такой объект, укажу обременение в договоре. ))

 

[leeex77]

В ст.432 ГК РФ этого точно. Смотрю на нее прямо сейчас. Не вижу таких требований и в Законе о защите прав потребителей. Если укажут мне такую норму, буду вносить ее в договор купли-продажи недвижимости. Мне то что. Я не продаю на торгах объекты с обремениями. Попадется такой объект, укажу обременение в договоре. ))

Виталий мне тоже нет, это Ваше право. Ст. 432 ГК РФ именно об этом указывает, предполагается что покупатель, вступающий с Вами в сделку предполагает о том что все ограничения права отсутствуют в силу закона. А закон о защите прав потребителей это одно из оснований заставить продавца устранить недостатки или вернуть денежные средства и 50%. А если еще посмотреть маиериалы дела, то там наверняка есть ответы на запросы управляющего из Росреестра, где уж точно стоит ограничение права. Сами понимаете, что в этом случае возможно доказать умысел управляющего.

 

[Виталий С.]

Виталий мне тоже нет, это Ваше право. Ст. 432 ГК РФ именно об этом указывает, предполагается что покупатель, вступающий с Вами в сделку предполагает о том что все ограничения права отсутствуют в силу закона. А закон о защите прав потребителей это одно из оснований заставить продавца устранить недостатки или вернуть денежные средства и 50%. А если еще посмотреть маиериалы дела, то там наверняка есть ответы на запросы управляющего из Росреестра, где уж точно стоит ограничение права. Сами понимаете, что в этом случае возможно доказать умысел управляющего.

Он предполагает пусть все что угодно. Из вашего поста следует , что Вы мне не можете указать норму права которая устанавливает, что сведения о наличии-отсутствии записей об обременениях является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Значит ничего важного я не пропустил.)) Я же не только учу. Но и учусь. Так что спасибо Вам.

 

[leeex77]

Он предполагает пусть все что угодно. Из вашего поста следует , что Вы мне не можете указать норму права которая устанавливает, что сведения о наличии-отсутствии записей об обременениях является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Значит ничего важного я не пропустил.)) Я же не только учу. Но и учусь. Так что спасибо Вам.

Виталий Вы хороший специалист, если есть риск то лучше его избежать. Не так ли?

 

[Виталий С.]

Не так. Это другое. Это из моего любимого.
"В России удивительней всего привычка от партера до галерки штаны снимать задолго до того, как жопа назначается для порки". Игорь Губерман.

 

[Stanislav AU]

Я в объявлении о торгах указываю что есть ограничения и аресты, если они не успели снятся, в договоре прописываю что продавец обязан передать документы необходимые для проведения государственной регистрации, в том числе для снятия ограничений на регистрацию.
Это не значит что я не помогаю потенциальным покупателям со снятием, наоборот с момента утверждения положения я шлю иски о снятии обременений ( не поверите но гражданские суды иногда просят именно определение об утверждении положения. им недостаточно решения о признании гражданина банкротом) и письма приставам в течении пары недель после введения процедуры.
И как правило к моменту торгов ни те ни другие аресты не снимают в связи со своей бюрократией, поэтому фраза в договоре "продавец гарантирует отсутствие ограничений в отношении недвижимости, в том числе ее ареста." для меня равносильна втыканию палки в колесо своего велосипеда.

 

[Виталий С.]

А я не представляю себе продажи на банкротных торгах недвижимости с ограничениями и обременениями. Если только сервитут какой-нибудь. Тогда я его без проблем укажу его в конкурсной документации и договоре купли-продажи. Если в ходе банкротной процедуры, при рассмотрении обособленного спора арбитражный суд накладывал ограничения, тогда я торги не провожу, естественно, пока не завершится рассмотрение обособленного спора.
Ограничения и запреты существовавшие до банкротной процедуры прекращены в силу судебного акта о признании должника банкротом и закона о банкротстве.
Мало ли какие незаконные записи у Росреестра в ЕГРН. У меня доказательства получения ими уведомление введении процедуры с копией судебного акта в каждом деле есть.

недостатки или вернуть денежные средства и 50%. А если еще посмотреть маиериалы дела, то там наверняка есть ответы на запросы управляющего из Росреестра, где уж точно стоит ограничение права. Сами понимаете, что в этом случае возможно доказать умысел управляющего.

. Какие недостатки, какие умысел управляющего и какие убытки. Это о чем вообще?

 

[ЯВВ]

Простите конечно что вмешиваюсь...
Но Закон о защите прав потребителей в банкротстве не работает
Проходили уже...
Пытались с меня задаток плюс 50% забрать...
И самое смешное что районный суд пошел навстречу...
Суд субъекта посмеялся отменил и сказал вернуть только задаток...
Но там засада получилась - продавал объект одним годом (дату ставил из судебного акта), а по факту сделали запрос производителю в Италию - год оказался сильно хуже...
И то - задаток "взад" и на этом все...

 

[Amstel]

Росреестр обязан убрать записи об ограничениях на основании судебного акта о признании должника банкротом. Вот пусть это и делает.

Cскажите пожалуйста, а кто именно должен предоставить этот акт о признании должника банкротом в Росреестр?
Просто тоже столкнулся с такой проблемой, конечно ФУ помог и все решил, но этот процесс занял более месяца.
Достаточно ли будет того, что для оперативности, лично принесу сотруднику регистратору этот акт?
Или если к примеру время не поджимает, а научить правильно работать систему хочется, то как Вы выше сказали, писать на них жалобу в прокуратуру?

 

[Stanislav AU]

кто именно должен предоставить этот акт о признании должника банкротом в Росреестр?

Если уж идти совсем до конца, то процедура банкротства публичная и все судебные акты в полном объеме выложены в картотеке. https://kad.arbitr.ru/
Сведения о признании гражданина банкротом публикуются в СМИ и на спец. сайте.
Банк например не может заявить о том что не знал о признании гражданина банкротом. В будущей утопии и Россреестр и приставы и Гибдд как и банки должны смотреть эти источники.

 

[Amstel]

Если уж идти совсем до конца, то процедура банкротства публичная и все судебные акты в полном объеме выложены в картотеке. https://kad.arbitr.ru/
Сведения о признании гражданина банкротом публикуются в СМИ и на спец. сайте.
Банк например не может заявить о том что не знал о признании гражданина банкротом. В будущей утопии и Россреестр и приставы и Гибдд как и банки должны смотреть эти источники.

Ну это скорей теоретически, я сомневаюсь что при поступление документов на регистрацию, сотрудник Росеестра увидев там ограничения или аресты будет лазить по открытым источникам и искать причины или возможности банкротства владельца имущества.
Более того, когда им на регистрацию попадают договора купли-продажи, из них уже можно понять, что это в рамках банкротства.
В моем случае, регистратор знал, что приобретено в рамках процедуры банкротства, но ее ответ был таким "такой-то суд наложил этот арест, вот он пускай его и отменяет", доводы о том, что согласно закона аресты и обременения при банкротстве снимаются и уж тем более послать на сайт искать само определение в свободном источнике не принималось.

Поэтому мне и интересно узнать, цепочку по которой информация от суда попадает в Росеестр.
Ранее думал что это обязанность ФУ, получил сведения, увидел аресты, направил документы о их снятии. А тут увидел что ФУ этого делать не обязан.