Перевод долга по аренде земли на третье лицо. Как сделать?

[Львовна]

Мучилась да мучилась но решения так и не могу принять…
Ситуация такая, должник в 2007г. заключил договор аренды на зем. уч., оплаты не производил сумма осн. долга 98т.р., теперь Комитет по имуществу включается в реестр, я тяну, т.к. полагаю, данная задолженность подлежит удовлетворению, там все железно, дальнейшие действия Комитета это расторжение договор аренды (данный договор на 49 лет зарегистрирован). Теперь переживаю есть покупатель на данные права(арендные), так вот я думаю до включения в реестр может будущему покупателю произвести оплату за должника как третье лицо, и как это все обосновать с ФЗоБ …посоветуйте

 

[Тигресс]

Обосновано, обосновано. Но подходить надо чутко. Тут, скорее всего, потребуется согласие собственника земли или комитета по имуществу на уступку договора и перевод долга. Если договоритесь с собственником/представителем, то можно будет сделать уступку, и требования исключите из реестра на основании перевода долга. Но тоже вопрос скользкий, как бы другие кредиторы не посчитали, что это преимущественное удовлетворение требований. Мы выходили так из ситации - собственник нам давал официальный документ, что дает согласие на уступку договора аренды конкретному лицу. А это значит, что вы не можете распоряжаться договором самостоятельно. Правда у нас жалоб не было.

 

[Львовна]

Обосновано, обосновано. Но подходить надо чутко. Тут, скорее всего, потребуется согласие собственника земли или комитета по имуществу на уступку договора и перевод долга. Если договоритесь с собственником/представителем, то можно будет сделать уступку, и требования исключите из реестра на основании перевода долга. Но тоже вопрос скользкий, как бы другие кредиторы не посчитали, что это преимущественное удовлетворение требований. Мы выходили так из ситации - собственник нам давал официальный документ, что дает согласие на уступку договора аренды конкретному лицу. А это значит, что вы не можете распоряжаться договором самостоятельно. Правда у нас жалоб не было.

Значит я понимаю, мне надо обратиться в Комитет (или третьему лицу) о возможности произвести оплату за должника третьим лицом(покупателем), не могу понять уступка буде произведена на сумму 98т.р., таким образом мой должник останется арендатором, а будущий покупатель становиться текущим кредитором?

 

[Yuri1978]

У нас был случай - мы покупали права аренды земельного участка на торгах. К тому времени оплата по договору должником уже 2 года не осуществлялась, но он успел на участке построить строение и зарегистрировать на него право. Возможно, поэтому с ним договор аренды не расторгли - а возможно, и не поэтому. В итоге мы купили право аренды, зарегистрировали договор уступки права в УФРС и долг за несколько лет просто перешел к нам, мы его погасили.

 

[Львовна]

У нас был случай - мы покупали права аренды земельного участка на торгах. К тому времени оплата по договору должником уже 2 года не осуществлялась, но он успел на участке построить строение и зарегистрировать на него право. Возможно, поэтому с ним договор аренды не расторгли - а возможно, и не поэтому. В итоге мы купили право аренды, зарегистрировали договор уступки права в УФРС и долг за несколько лет просто перешел к нам, мы его погасили.

А мысль эта про регистрацию права мне даже не приходила..спасибо

 

[Тигресс]

Значит я понимаю, мне надо обратиться в Комитет (или третьему лицу) о возможности произвести оплату за должника третьим лицом(покупателем), не могу понять уступка буде произведена на сумму 98т.р., таким образом мой должник останется арендатором, а будущий покупатель становиться текущим кредитором?

Львуша, ты знаешь, как надо решать сложные задачи? Разложить их на простые и решать каждую простую отдельно. Когда все решишь, сложная изчезнет. Сначала разложи по полкам все долги - какие реестровые (возникли до КП и дела), какие в наблюдении, какие в КП - это же договор аренды, значит долги капали постоянно и есть текущие. Дальше пусть третье лицо получит эту информацию и составит график погашения долгов при условии переоформления договора аренды на него. Дальше пусть начнутся переговоры с комитетом, двухсторонние, трехстроронние. Когда согласуете все условия о порядке погашения, то будете делать уступку права аренды и перевод долга.
У меня это третье лицо ни в какой реестр не вошло, потому что это условие выкупа договора аренды - хочешь аренду, заплати, но плата эта состоит из "принять на себя долги" + "возможен бонус по ситуации". То есть у меня все долги ушли из реестра и текущих безвозвратно. В вашем случае может быть другое соглашение в зависимости от его условий. Но текущие долги, даже при замене кредитора останутся текущими, а вот реестровые, будут реестровыми в любом случае.

 

[Львовна]

Львуша, ты знаешь, как надо решать сложные задачи? Разложить их на простые и решать каждую простую отдельно. Когда все решишь, сложная изчезнет. Сначала разложи по полкам все долги - какие реестровые (возникли до КП и дела), какие в наблюдении, какие в КП - это же договор аренды, значит долги капали постоянно и есть текущие. Дальше пусть третье лицо получит эту информацию и составит график погашения долгов при условии переоформления договора аренды на него. Дальше пусть начнутся переговоры с комитетом, двухсторонние, трехстроронние. Когда соглласуете все условия о порядке погашения, то будете делать уступку права аренды и перевод долга.
У меня это третье лицо ни в какой реестр не вошло, потому что это условие выкупа договора аренды - хочешь аренду, заплати, но плата эта состоит из "принять на себя долги" + "возможен бонус по ситуации". То есть у меня все долги ушли из реестра и текущих безвозвратно. В вашем случае может быть другое соглашение в зависимости от его условий. Но текущие долги, даже при замере кредитора останутся текущими, а вот реестровые, будут реестровыми в любом случае.

Тигресс, теперь доходчиво понятно, все разложила...уже ведем переговоры...что получиться не могу знать, как только мы обратились к Комитету решить все ...Комитет(пока устно) но ответил "будем обсуждать"
Я только не могу понять в случае удовлетворения о погашении задолженности за должника при условии переоформления договора аренды...так я то как дам согласие на его переоформление ведь эти права в КМ

 

[Yuri1978]

Тигресс, теперь доходчиво понятно, все разложила...уже ведем переговоры...что получиться не могу знать, как только мы обратились к Комитету решить все ...Комитет(пока устно) но ответил "будем обсуждать"
Я только не могу понять в случае удовлетворения о погашении задолженности за должника при условии переоформления договора аренды...так я то как дам согласие на его переоформление ведь эти права в КМ

А вот то-то и оно, что раз они в конкурсной массе, то их придется оценить и продать с торгов. Только при продаже обязательно указать, какая имеется задолженность - таким образом Вы потенциальных покупателей не введете в заблуждение. А тот, кто хочет права получить - пускай покупает с торгов. Или не он - если другой даст больше.

 

[Тигресс]

Тигресс, теперь доходчиво понятно, все разложила...уже ведем переговоры...что получиться не могу знать, как только мы обратились к Комитету решить все ...Комитет(пока устно) но ответил "будем обсуждать"
Я только не могу понять в случае удовлетворения о погашении задолженности за должника при условии переоформления договора аренды...так я то как дам согласие на его переоформление ведь эти права в КМ

Это с какого ляпа они в КМ? Ты разве можешь это продать по своему усмотрению без согласия собственника имущества? А если собственник растогнет договор в связи с неоплатой? Тогда что будет? Потерю конкурсной массы будешь писать? А если тебе собственник указывает конкретно фамилию, на кого перевести долги и аренду, то как ты можешь передать права аренды другому человеку?

 

[Львовна]

Это с какого ляпа они в КМ? Ты разве можешь это продать по своему усмотрению без согласия собственника имущества? А если собственник растогнет договор в связи с неоплатой? Тогда что будет? Потерю конкурсной массы будешь писать? А если тебе собственник указывает конкретно фамилию, на кого перевести долги и аренду, то как ты можешь передать права аренды другому человеку?

Совсем запуталась,
1. Договор долгосрочной аренды на З.У. заключен был должником, в котом я КУ.
2. На данном З.У. мой должник отстроил два коровника (самовольное строительство)
3. Так я как КУ данный договор долгосрочной аренды с Комитетом включила КМ (видимо я поторопилась?) ну мы так делали и проводили через торги и успешно, но правда там проблем не было (вернее долгов не было)
4. Теперь то как выпутаться с КМ – исключить, а каким образом?

 

[Yuri1978]

Насколько я понимаю, права по долгосрочным, зарегистрированным в ФРС договорам аренды часто продаются, а тем более в случаях, когда на участке что-то построено - право уступается на тех же условиях, что предусмотрены договором аренды для самого должника. Ну а если расторгнет арендодатель в процессе реализации - значит, не судьба. А в отношении права собственника указать на конкретное лицо для перезаключения - нету у него такого права. Договор долгосрочный, зарегистрирован в ФРС, права арендодателя там фиксированы. Расторгнуть - да, может, если не было оплаты.

Так что мое скромное мнение - продавать через торги, но в документы, представляемые на площадку по лоту, включить справку о размере текущей задолженности. Таким образом потенциальный покупатель будет полностью информирован.

 

[Тигресс]

Совсем запуталась,
1. Договор долгосрочной аренды на З.У. заключен был должником, в котом я КУ.
2. На данном З.У. мой должник отстроил два коровника (самовольное строительство)
3. Так я как КУ данный договор долгосрочной аренды с Комитетом включила КМ (видимо я поторопилась?) ну мы так делали и проводили через торги и успешно, но правда там проблем не было (вернее долгов не было)
4. Теперь то как выпутаться с КМ – исключить, а каким образом?

Ну ты дала!!!! Слона-то я и не приметил)))))))
Ты где-нибудь в первом сообщении видишь упомниание про недвижимое имущество на земельном участке? ))))))))))))
Это абсолютно меняет ситуацию. Все, что я раньше писала относилось исключительно к договору аренды свободного участка. Если же у тебя там 2 слона в виде коровников, то план мероприятий должен быть другой)))) Я не знаю, как вы включаете договора в конкурсную массу, если договором не подусмотрена переуступка права аренды третим лицам без согласия собствниика. Как можно при отсутствии согласия собственника что-то присваивать или продавать?
Если у тебя два самовольных строения, то первый вариант - не заметить эти строения, вести речь про уступку договора, а с коровниками пусть разбиратся новый арендатор участка. Но скорее всего, такой финт ушами у тебя не пройдет, так как кредиторы, скрее всего, информированы, что есть эти коровники.
Второй вариант, начинать медленно и нудно регистрировать права собственности на эти объекты, о чем речь и шла выше. Собирать все документы, оплачивать расходы (не малые, я думаю), это процедура длительная, но в конце концов можно право собственности и через суд на эти коровники установить. И вот тогда, ты будешь продавать из конкурсной массы коровники, а наличие действующего договора аренды будет непременным условием для продажи недвижимого имущества. А новый собственник будет переоформлять этот договор в комитете на том основании, что он собственник недвижимости, которая находится на этом земельном участке. Правда все долги по договору аренды, которые возникли у должника, так и останутся должнику.
Третий вариант) с согласия собственника земли продавать комплекс имущества - коровники вместе с правом аренды с условием принятия новым собственником на себя всех долгов по аренде. Наверное, для КУ и для комитета это самый интересный вариант. Но он же и самый труднореализуемый.

 

[Тигресс]

Насколько я понимаю, права по долгосрочным, зарегистрированным в ФРС договорам аренды часто продаются, а тем более в случаях, когда на участке что-то построено - право уступается на тех же условиях, что предусмотрены договором аренды для самого должника. Ну а если расторгнет арендодатель в процессе реализации - значит, не судьба. А в отношении права собственника указать на конкретное лицо для перезаключения - нету у него такого права. Договор долгосрочный, зарегистрирован в ФРС, права арендодателя там фиксированы. Расторгнуть - да, может, если не было оплаты.

Так что мое скромное мнение - продавать через торги, но в документы, представляемые на площадку по лоту, включить справку о размере текущей задолженности. Таким образом потенциальный покупатель будет полностью информирован.

Юрий, вы абсолютно не владеете темой. По предложенной вами схеме может оказаться, что коровники купит один покупатель, а договор аренды другой. И что тогда делать прикажете?
Мы, конечно, не видели эти конкретные договора аренды. Но во всех договорах, которые видела я, право уступки аренды предусмотрено. И оно обычно предусмотрено с согласия собственника, и никак иначе. И если собственник не даст согласия на уступку, то продать (если речь идет о продаже, то есть с извлесением выгоды, но с долгами (в зависимости от их размера) речь может идти и о переводе долга одновременно с арендой), так вот продавть без согласия собственника вы не сможете. И интересно кто же, если не собственник решает, кому же в аренду отдать его землю. Неужели арендатор? Вы просто открыли мне глаза)))
И предлагать наобум проводить торги по продаже, нести расходы на оценку и торговые процедуры, чтобы потом получить расторнутый договор аренды - это, извините, уже попахивает отстранением от должности и убытками для управляющего. В отличии от обычных коммерсов, управляющией никогда не действует на авось, у него другие цели и задачи. Поэтому, прежде, чем утверждать, что данное право можно продать, нужно получить соотвествующее решение и согласование собственника земельного участка.

 

[Yuri1978]

Если я правильно понимаю, то договор заключен не с коммерческой структурой, а с администрацией какого-нибудь сельского поселения или района. И заключен этот договор на 49 лет, из которых прошло обычно всего несколько лет. Именно по таким договорам мне доводилось приобретать право аренды, конкретно 3 раза, в разных регионах. Ни в одном комплекте документов я не наблюдал согласия арендодателя. Возможно, его можно получить - но уж никак не "в пользу" конкретного лица, а просто на уступку путем продажи права на торгах.

Что касается "коровник купят одни люди, а право аренды - другие" - так происходит сплошь и рядом. Коровник, может, занимает 10% площади участка. Так замечательно купят право аренды участка одни люди, установят сервитут для других, купивших коровник, и построят на остальных 90% площади участка еще 10 коровников. Тем более, что в данном случае автор темы указал, что коровники - это "самострой", то есть это вообще не недвижимость, и продаваться они, соответственно, будут как "строительные материалы, сложенные определенным образом". Как вариант, никто не мешает продать право аренды вместе с коровниками.

Ну и, в качестве отдельной мысли - арбитражный управляющий ничем не отличается от "обычных коммерсов", т.к. является индивидуальным предпринимателем (то есть обычным коммерсом) и цель у него - извлечение прибыли, а не спасение мира.

 

[Тигресс]

Ваше представление о жизни устарело.
Разубеждать нет смысла)
То, что в практике происходят разные вещи, еще не означает, что эти вещи происходят правильно и законно. Пока нету спора по предмету, все впроходит на ура.
И по поводу предпринимательства))) почитайте закон)

 

[Yuri1978]

Мое представление о данной стороне жизни основано на реально складывающейся практике. Моей целью не является кого-то чему-то научить или настоять на своем, а является получение прибыли. Дело в том, что занимаясь покупкой имущества банкротов как основным видом деятельности, получаешь возможность за сравнительно короткий срок (скажем, за год) получить очень широкий срез того, "как оно бывает". Управляющий за год проводит сколько процедур? Если не берется за отсутствующих и всякий хлам, то - несколько. И не в количестве дело. А "занимаясь торгами", сталкиваешься, ежемесячно, с 20 - 30 разными процедурами, и в конкретно этой, узкоспециализированной части процесса банкротства приобретаешь если не знания, то как минимум навыки. То, что Ваша команда делает все правильно - это замечательно и всячески похвально. Но на просторах нашей необъятной Родины обычно все по-другому. По крайней мере, на данный исторический момент.

А по сути - как Вы смотрите на то, чтобы продавать право с торгов, но продавать вместе с построенными коровниками, чтобы и то и другое попало в одни руки, предварительно заручившись согласием арендодателя на уступку? Это не сильно отличается от того, что предлагал я.

 

[Львовна]

Ну ты дала!!!! Слона-то я и не приметил)))))))
Ты где-нибудь в первом сообщении видишь упомниание про недвижимое имущество на земельном участке? ))))))))))))
Это абсолютно меняет ситуацию. Все, что я раньше писала относилось исключительно к договору аренды свободного участка. Если же у тебя там 2 слона в виде коровников, то план мероприятий должен быть другой)))) Я не знаю, как вы включаете договора в конкурсную массу, если договором не подусмотрена переуступка права аренды третим лицам без согласия собствниика. Как можно при отсуствии согласия собствнника что-то присваивать или продавать?
Если у тебя два самовольных строения, то первый вариант - не заметить эти строения, вести речь про уступку договора, а с коровниками пусть разбиратся новый арендатор участка. Но скорее всего, такой финт ушами у тебя не пройдет, так как кредиторы, скрее всего, информированы, что есть эти коровники.
Второй вариант, начинать медленно и нудно регистрировать права собственности на эти объекты, о чем речь и шла выше. Собирать все документы, оплачивать расходы (не малые, я думаю), это процедура длительная, но в конце концов можно право собственности и через суд на эти коровники установить. И вот тогда, ты будешь продавать из конкурсной массы коровники, а наличие действующего договора аренды будет непременным условием для продажи недвижимого имущества. А новый собсвтенник будет переоформлять этот договор в комитете на том основании, что он собственник недвижимости, которая находится на это земельном участке. Правда все долги под договору аренды, которые возникли у должника, так и останутся должнику.
Третий вариант) с согласия собственника земли продавать комплекс имущества - коровники вместе с правом аренды с условием принятия новым собсвенником на себя всех долгов по аренде. Наверное, для КУ и для комитета это самы интересный вариант. Но он же и самый труднореализуемый.

Да я прошу тысячу извинений про "слона" но я сама не разобралась, т.к. на процессе комитет заявил на данной земле отсутствуют строения т.е. ввел суд в заблуждение..но вот пришлось в это дело внимательней вникнуть и выявила имущество, да действительно основной кредитор извещен о наличии данных коровников, уже интересовался когда я собираюсь их узаконить (право собственности получить)
Тигресс мне очень приятно Ваше внимание к моему вопросу я действительно растерялась...т.к. основной кредитор великий РСХБ с которым у меня не очень теплые отношения...такой "мандрат" иногда бьет..сегодня постараюсь полностью проанализировать Договора..комитет вроде бы согласен (почти) но третий вариант действительно самый подходящий

 

[Parventa]

Так что мое скромное мнение - продавать через торги, но в документы, представляемые на площадку по лоту, включить справку о размере текущей задолженности. Таким образом потенциальный покупатель будет полностью информирован.

Какую справку?
Потенциальный покупатель вправе ознакомиться с условиями продажи имущества, с документами по имуществу. Пусть до торгов приходит к организатору торгов и знакомится и с долгами, и другими тараканами.

 

[Yuri1978]

Ну можно и так, конечно. Просто чтобы не получилось, что купит, а потом попытается отказаться на основании того, что не был ознакомлен с существенными условиями, т.е. с характеристиками имущества, по сути. А так - можно ведь и без справки. Можно, например, в проект договора уступки, который будет подвешен на площадке, включить пункт о том, что покупатель осведомлен о наличии такой-то задолженности.

 

[trademan]

Мучилась да мучилась но решения так и не могу принять…
Ситуация такая, должник в 2007г. заключил договор аренды на зем. уч., оплаты не производил сумма осн. долга 98т.р., теперь Комитет по имуществу включается в реестр, я тяну, т.к. полагаю, данная задолженность подлежит удовлетворению, там все железно, дальнейшие действия Комитета это расторжение договор аренды (данный договор на 49 лет зарегистрирован)

На какой срок договор? Если более пяти лет, то расторжение только на основании суда. Часто им лень в суд подавать. Может успеете продать, пока они там разродятся?

Обосновано, обосновано. Но подходить надо чутко. Тут, скорее всего, потребуется согласие собственника земли или комитета по имуществу на уступку договора и перевод долга.

Если договор на срок более 5 лет (для гос. или муниципальной земли), то согласия на уступку прав и обязанностей по договору третьему лицу НЕ ТРЕБУЕТСЯ- ТОЛЬКО УВЕДОМЛЕНИЕ! (см. п.9 ст. 22. ЗК)

А вот то-то и оно, что раз они в конкурсной массе, то их придется оценить и продать с торгов. Только при продаже обязательно указать, какая имеется задолженность - таким образом Вы потенциальных покупателей не введете в заблуждение. А тот, кто хочет права получить - пускай покупает с торгов. Или не он - если другой даст больше.

Какое заблуждение? Уступаются права/обязанности по договору аренды. Долг остается на цеденте. Если есть желание перевести долг, то это отдельным договором предусматривается. Думаю, что можно и в один объединить уступка прав+перевод долга, тогда сумма долга указывается в договоре. Но, перевод долга только с согласия КУИ.