Алгоритм продажи сельхозпредприятия

Норма о преимущественном праве больше декларативная,чем практическая,о чем ,кстати, свидетельствует и статистика по торгам-все ждут снижение цен на публичных и/или/ прямых торгов без объявления цены.

 

а еще вопросик: единый комплекс на торги выставляется один раз? или выставляем его, а если не продали, то -10%, но опять единым лотом?
или если после первых торгов не купили комплексом, можно уже дробить на лоты?
Если у кого-то есть судебная практика, поделитесь, пожалуйста.

 

Один раз ст.179,далее как всегда первые,вторые -10 и публика смотри положение

 

согласно ст. 179 преимущественное право - это по сути право приобрести имущество по цене не ниже начальной цены торгов или цены, которая определится на торгах!
а надо бы, чтобы оно (преимущественное право0 сохранилось на всех этапах продажи имущества! вот и придумываем всякие схемы , чтобы перекупщики не перехватили по дешевке!
преимущественное право действительно декларативное! Наш законодатель и здесь впереди всей планеты - ни у какой больше страны такого маразма в законах больше не найдете!

 

А у нас вот такая "печальная" практика по торгам с/х предприятием((( Суд отменил порядок торгов и сказал, что единый комплекс на торги выставляется дважды. Может кому-то полезно будет ознакомиться: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/54...-2011_20130301_Reshenija i postanovlenija.pdf

 

Ну что сказать... сочуствую. Апелляция как то слишком буквально и однобоко восприняла изменения, внесённый 296-м законом. Оценивать же предприятие как единый комплекс в конкурсе вообще бессмыслено (если производство не ведётся), цена предприятия и будет равна арифметической сумме цен его составляющих объектов.

 

Спасибо. Сочувствую. Но:
Во первых: то что предприятие как комплекс продается дважды - об этом сейчас можно угадать по тексту ст. 179 ЗоБ. Во вторых: если предприятие не продалось на первых торгах, то продавать имущество по отдельности сразу за минусом 10 % - то же, так сказать, неправильно. В третьих: по оценке стоимости предприятия есть определенные моменты в понимании предмета оценки, но задание на оценку всё таки было дано неправильно.

 

Вот именно - "угадать"... отнюдь это не следует однозначно.

 

Очень многое из законодательства не следует однозначно

 

+100. Однако с каких бы сторон не пытаться истолковать статью 179 ЗоБ, выставление на повторные торги предприятие целиком не поддаётся логике .

 

Логике не поддаётся вся 179 статья ЗоБ.

 

Подытожим: весь ЗоБ

 

согласен с тем, что повторные торги на то и повторные, что предмет торгов на них , что и на первых (только минус 10 процентов цены). В части суждений суда об оценке не согласен. Если имущество не зарегистрировано как предприятие (имущественный комплекс), то в части оценки имущества должника по отдельности не вижу препятствий. Суд основывался на субъективном мнении , в определении суда не имеется ссылок на нормы закона. Если я ошибаюсь, поправьте.

 

1. В отношении регистрации предприятия как имущественного комплекса:
При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации должника, его продукцию (работы, услуги) (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам (ст. 110 ЗоБ).
Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся федеральным органом в области государственной регистрации. Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ст. 22 ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Следовательно для регистрации предприятия необходимо, что бы за должником были зарегистрированы объекты недвижимости, входящие в комплекс, все остальное второстепенно.
Дополнительно для сведения: Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 560 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ).
2. В отношении оценки предприятия:
Предмет оценки понимается двояко: во-первых - оценка предприятия, которая основывается на оценке его имущества (активов), во-вторых - оценка предприятия как совокупность бизнеса.
Оценка - как совокупность бизнеса применяется в основном в отношении действующего предприятия, в котором предприятие оценивается жизнеспособная функционирующая хозяйственная единица, имеющая собственные активы и товарно-материальные запасы, постоянную рабочую силу и не находящееся под угрозой прекращения работы. В конкурсе же - ликвидационная стоимость предприятия -это прямая противоположность стоимости действующего предприятия.
Поэтому сложно определить что бы стоило дороже: оцененные по отдельности активы предприятия или предприятие в целом как комплекс. Но задание на оценку все же было дано неправильно.
Если я ошибаюсь, поправьте.

 

да просто мы-то руководствовались здравым смыслом и хотели, как лучше, а получилось, как всегда.
Из суждений суда, озвученных на заседании, отсутствие регистрации объекта как единого комплекса не является препятствием для оценки его как единого объекта. Получается, что теперь надо сделать оценку единого комплекса, а потом, когда он не будет продан (а в нашей ситуации он не будет продан), провести еще и оценку по частям. В общем, процедура, видимо, будет бесконечной, а расходы (которые потом не будут возмещены, т.к. имущества маловато) будут заоблачными.
Вот так и руководствуйся интересами должника, кредиторов и общества)))

 

все равно не убедили. если должник не зарегистрирован как предприятие в Россрестре, то и оценка не может проводиться как оценка имущественного комплекса (рыночная стоимость составляющих и как бизнес). именно при оценке как бизнеса учитывается " единство составляющих их отдельных имущественных объектов". Из определения усматривается, что суд ограничился общими рассуждениями, беллетристика в чистом виде. суд отказал по сути из-за прямого нарушения порядка продажи и в этом я его полностью поддерживаю, не надо дробить имущество на лоты на вторых торгах, да и на публичке тоже! Ау нужно до последнего продавать имущество одним лотом.

 

По сообщению Marishы: "Из суждений суда, озвученных на заседании, отсутствие регистрации объекта как единого комплекса не является препятствием для оценки его как единого объекта".
Убедите меня, что если должник не зарегистрирован как предприятие в Росреестре, то и оценка не может проводиться как оценка имущественного комплекса?
Суд отказал не только из-за прямого нарушения порядка продажи, в чем я его также поддерживаю.
Из буквального толкования ст. 179 ЗоБ при продаже предприятия на торгах - публички там нет. Поэтому дважды на торгах в форме аукциона, затем по отдельности- дважды на торгах и уже плюс публичка. Почему потом, продавая имущество по отдельности, если собрание не против, нельзя формировать лоты?

 

Marishа! А зачем проводить оценку по частям. Либо вы дали неправильное задание на оценку, либо оценщик вас не понял. Пускай оценщик всё что он оценивал раньше сложит сам, если вы конечно давали оценить ему все активы предприятия. Проведете торги по продаже предприяти, а затем на основании этого же отчета по оценке будете продавать имущество по отдельности, что надо сформируете отдельными лотами, утвердите собранием. Либо сразу после оценки утвердите Положение, в котором всё это пропишите, в 6-ти месячный срок постарайтесь уложиться, да и это не страшно, главное чтоб от оценщика была бумажка, что оценка на текущую дату действительна.
Если я ошибаюсь, поправьте.

 

Если должник не зарегистрирован как предприятие в Росреестре, то и методика оценки иная. Предприятие и имущественный комплекс понятия тождественные, не так ли? Если не предприятие, то и подходы к оценке иные, я рассматриваю должника как совокупность имущества, база, на основе которой грамотный покупатель (инвестор) может создать бизнес, работоспособное предприятие.
нормальный инвестор рассматривает имущество должника как базу для развития бизнеса.

 

Методика оценки рыночной стоимости предприятия (бизнеса) не зависит от того, зарегистрирован должник как предприятие в Росреестре или нет. Но то что методика иная, чем методика оценки недвижимости, машин и оборудования, и подходы к оценке иные, это да. При оценке недвижимости в большей степени применяется сравнительный подход, а при оценке бизнеса - доходный.
Похоже уже залезаем в область требующую специальных познаний.