Право аренды в конкурсном производстве

[Тигресс]

При условии, что по договору аренды уступка может быть произведена. Если же в договоре оговорен запрет на уступку прав, то деваться некуда) только по согласованию с собственником

 

[advokat-59]

это теоретические размышления или основны на практике и опыте деятельности АУ:wub:?

 

[Денис Лобаненко]

это теоретические размышления или основны на практике и опыте деятельности АУ:wub:?

:smile: - из практики, из практики...

 

[advokat-59]

тогда усложним вопрос... это право пользования внесено в качестве вклада стороны по договору о совместной деятельости:wub:

 

[Тигресс]

Ну а что такое совместная деятельность??? Это всего лишь вынесенный на отдельный баланс процесс предпринимательской деятельности, чтобы удобно было учитывать расходы по проекту и делить прибыля. Не вижу особых усложнений в связи с этим. Совместная деятельность не является основанием для созданием отдельного юридического лица, значит право никому не передается. После прекращения таковой деятельности, каждый остается при своем имуществе.

 

[Тигресс]

это теоретические размышления или основны на практике и опыте деятельности АУ:wub:?

А вы адвокат или № 59 в очереди за значками?

 

[advokat-59]

:wub:я АУ.

 

[advokat-59]

сформулирую вопрос попозже)) поработать надо!:rofl:

 

[КАН]

На мой взгляд, право аренды идет через оценку и далее - на реализацию.

Поддерживаю

 

[advokat-59]

других мнений нет?

 

[ozzy]

А разве право аренды земельного участка это имущество? Сдается мне, что это скорее обязательство, а по сему не надо оценять и в конкурсну массу включять))

 

[Bistrov]

Статья 128. Объекты гражданских прав
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

 

[konflict]

дебиторка -тоже обязательство, однако продается же)))

 

[илья]

К сожалению, хотя с теоретической точки зрения не существует права аренды (существует обязательство, характеризуемое совокупностью взаимных прав и обязанностей в рамках договора аренды, который заметим стороны заключали между собой и он имеет личный характер, а при переуступке такого права происходит замена лица в договоре), вынужден признать, что включение таких прав в конкурсную массу возможно (см.например ст.221 ЗоБ).
В связи с этим возникают такие интересные вопросы как возможность погашения новым арендатором задолженности по арендной плате, которая, например включена в реестр (нет ли тут предпочтительного удовлетворения одного кредитора).
Я бы сказал, что те права аренды. которые реально представляют ценность -это долгосрочная аренда земли у государства (муниципалитета) и т.п., фактически представляют собой квазисобственность (об этом говорит например тот факт, что арендодатель зачастую лишен возможности воспрепятствовать такой замене арендатора).
Такая квазиформа и приводит к спорам и вызывает вопросы.
Я думаю, что никому не придет в голову продавать право аренды, например офиса, если договор заключен на 6 месяцев и по рыночной ставке, а по нашей логике нужно было бы.

 

[Bistrov]

Просто нужно различать понятия перенаем и распоряжение правом аренды:
Статья 615 ГК РФ
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

То есть право аренды (без соответствующих обязанностей) допускается, например, внести в уставный капитал в рамках замещения активов. Однако нужно понимать, что ценность данного права с учетом предстоящей ликвидации должника ноль без палочки, потому что в случае ликивдации одной из сторон договор аренды прекратиться вместе с арендными правами.
А вот продавать с торгов право аренды без передачи обязанностей по нему же нельзя, то есть допустим лишь перенаем (есть соответствующее разъяснение ПВАС в информационном письме по аренде). А перенаем (то есть полная замена арендатора) возможен только с согласия арендодателя.

 

[илья]

Любая конечная экономическая цель так называемых прав аренды именно возможность вступить в договор аренды при приобретении такого права. Поэтому более правильно называть это не правом аренды, а правом на вступление в договор аренды (что кстати косвенно подтверждается известными нашему законодательству многочисленными аукционами на право заключения договора аренды).
Так, например, если я беру право аренды в залог, то гарантией в данном случае служит возможность (моя, либо третьего лица, при реализации мной залога) вступить в такой договор и получить выгоду от этого. Если такое право вносится в уставный капитал, то опять же его ценность измеряется оценщиком исходя из выгоды от такой возможности.
Что касается согласия арендодателя, оно не требуется, например, при уступке права аренды при продаже недвижимости, находящейся на арендуемой земле.
Ценность же такого права вступления в аренду практически всегда обусловлена некой исключительностью, труднодоступностью вступить в такой договор на рынке, такие договора как правила представляют особые условия (сроки аренды, фактическую невозможность изъять объект аренды, нерыночность ставок аренды )которые превращают договор аренды в квазисобственность, именно поэтому законодатель и предусматривает включение таких прав в конкурсную массу, в уставный капитал и т.п.
То, что сделано это неуклюже и не совсем по теории, то это советский пережиток отсутствия права собственности и замены его правом бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения и т.п.
В других системах права также известны похожие расщепления права собственности (наиболее органично они используются в англо-саксонской системе права), но в силу длительности их существования, теоретическая база подведена под ними более основательно, что позволяет при применении этих институтов на практике избегать таких ляпов как право аренды.

 

[advokat-59]

эти выкладки из теории, конечно. очень познавательны, господа. но если можно, ближе к процедуре, пожалуйста

 

[ozzy]

дебиторка -тоже обязательство, однако продается же)))

Дебиторка-денежное обязательство и оно отражено в бух.балансе, а значит имущество, а вот право аренды земельного участка это обязательство, а ст.131 ЗоБа говорит нам, что есть такая прекрасная возможность не включать аренду земли в конкурсную массу. Да и в целях уменьшения текущих расходов необходимо срочно переуступить ее другому арендатору

 

[Bistrov]

При чем тут обязательство и бух. учет? Право аренды государственного или муниципального земельного участка по договору заключенному на срок более 5 лет может и должно быть включено в конкурсное массу, поскольку для перенайма (замены арендатора) в данном случае не требуется согласие арендодателя. Тоже самое можно сделать и по другим видам аренды, если арендодатель дал свое согласие на замену стороны (в т.ч. включив его в договор).
В остальных случаях возможно внесение права аренды в уставный капитал в процессе замещения активов и последующая продажа долей. Но целесообразность такого действия для "покупателя" сомнительна, поскольку после ликвидации должника, который в данном случае остается арендатором, договор аренды (а соответственно и право аренды из него вытекающее) прекратит свое действие.

 

[DAN777]

Здрасвуйте коллеги! Отвечаю конкретно на поставленный в начале вопрос исходя из своей сложившейся практитки. Земельные участки, в т.ч. с\х назначения и т.д. подлежат оценке и продаже с торгов. Что было и сделано. Есть ньюансы. До введения Земельного кодекса РФ было необходимо получить согласие каждого арендодателя (в т.ч. если их множество). А если после после вступления ЗК ТФ, эта необходимость пропадает, я уведомил всех арендодателей, после проведения торгов обратился в ФРС с заявлением о "перерегистрации прав и обязанностей по договору аренды" и они зарегисрировали, хотя сначала были трения. Потом убедил их и как они мне сказили, " вы первые в Тамбовской области сделали такое".