Продажа недвижимости без торгов

[Денис Лобаненко]

http://bankrot.org/threads/osnovanija-administrativnoj-otvetstvennosti.18464/page-15 - Экспонат № 73

 

[IVA]

Вадим, я не про злоупотребления (тем более, что их там не предвидится, имущество такое...), я по закону. Ну, пойдут оспаривать - вперед. Я ведь про законные основания спрашиваю.
Глаза сломала - не нахожу ничего. Есть привлекают АУ, но как раз исходя из того, что там балансовая была выше. Так же есть про взаимосвязанные - тоже понятно (п.43 ППВАС 29).
ФРС не хотела регистрировать без предоставления решения собрания о такой продаже - признали правомочным, т.к. должно быть решение.

Понимаешь, все отказные идут только из-за стоимости (неверно примененнй, злоупотребление и т.п.), но не по факту. Напротив, сами рассуждения о проверке стоимости подтверждают, что применяется п.5 ст.139 для любого имущества.

 

[Вадим Пятаков]

Вадим, я не про злоупотребления (тем более, что их там не предвидится, имущество такое...), я по закону. Ну, пойдут оспаривать - вперед. Я ведь про законные основания спрашиваю.

формально если п. 3 и п.4 сопоставить то можно без торгов.
п. 3 - вещь, меньше 500 тысяч продается без торгов
п. 4 - вещь меньше 100 тысяч продается без торгов.
Для чего вообще п.4 если уже указали что меньше 500 можно без торгов продавать? Только чтобы сказать что и имущество из п.3 (недвигу) дешевле 100 тысяч тоже без торгов.
правда там и там про разную стоимость речь - рыночную и балансовую, но врядли это специально придумали)

 

[IVA]

формально если п. 3 и п.4 сопоставить то можно без торгов.
п. 3 - вещь, меньше 500 тысяч продается без торгов
п. 4 - вещь меньше 100 тысяч продается без торгов.
Для чего вообще п.4 если уже указали что меньше 500 можно без торгов продавать? Только чтобы сказать что и имущество из п.3 (недвигу) дешевле 100 тысяч тоже без торгов

как писали в одной из вышеуказанных тем "там рыночная, а там балансовая (остаточная) стоимость".
Но основная ссылка всеже на п.5 ст.139. Я пост выше подправила, посмотри.

 

[Вадим Пятаков]

как писали в одной из вышеуказанных тем "там рыночная, а там балансовая (остаточная) стоимость".
Но основная ссылка всеже на п.5 ст.139. Я пост выше подправила, посмотри.

там рыночная а тут балансовая только потому что рыночную на последнюю отчетную дату узнать невозможно. Вся разница
p.s. хотя <500 тысяч тоже с торгов продается ) я запутался)

 

[IVA]

http://bankrot.org/threads/osnovanija-administrativnoj-otvetstvennosti.18464/page-15 - Экспонат № 73

Цитирую свой ответ к тому экспонату:
Не вводи людей в блуд - цитирую из постановления апелляции по данному делу: "С учетом специфики предлагаемого к продаже имущества (земельные участки), а также рыночной стоимости двух объектов недвижимости более пятисот тысяч рублей, действия арбитражного управляющего, по мнению суда не соответствуют нормам законодательства о банкротстве".
Я согласна с судом, но это не просто "продажа недвижимости дешевле 100 000 руб. - без торгов".

 

[IVA]

там рыночная а тут балансовая только потому что рыночную на последнюю отчетную дату узнать невозможно. Вся разница
p.s. хотя <500 тысяч тоже с торгов продается ) я запутался)

Да, но если балансовая на последнюю отчетную - меньше 100, а рыночная на дату предложения порядка больше 500, то, имхо, однозначно торги (электронные). Это само собой. Речь о том, когда всегда меньше 100 тыр.

 

[Денис Лобаненко]

Дело № А39-673/2010

Цитирую свой ответ к тому экспонату:
Не вводи людей в блуд - цитирую из постановления апелляции по данному делу: "С учетом специфики предлагаемого к продаже имущества (земельные участки), а также рыночной стоимости двух объектов недвижимости более пятисот тысяч рублей, действия арбитражного управляющего, по мнению суда не соответствуют нормам законодательства о банкротстве".
Я согласна с судом, но это не просто "продажа недвижимости дешевле 100 000 руб. - без торгов".

Пардон! Закон читаем? В законе речь о балансовой стоимости?
Так балансовая стоимость была меньше 100000 руб.

 

[Денис Лобаненко]

Да, но если балансовая на последнюю отчетную - меньше 100, а рыночная на дату предложения порядка больше 500, то, имхо, однозначно торги (электронные).

Рыночная это какая? По которой продали?

 

[IVA]

Денис, ну что ты в самом деле? провели оценку, а она больше 500 - чеши на ЭТП.

 

[IVA]

Рыночная это какая? По которой продали?

которую для утверждения порядка продажи оценщик определил. На собрание, знаешь ли надо с какой-то ценой (начальной) выходить.

 

[Вадим Пятаков]

Денис, ну что ты в самом деле? провели оценку, а она больше 500 - чеши на ЭТП.

двойные стандарты. А почему тут п.5 ст. 139 тогда перестает действовать?

 

[IVA]

Я ведь не придумала вопрос. Мое "не нахожу ничего" относилось к "не нахожу ничего против п.5 ст.139".
Вот разве что твоя ростовская административка (странная), но там больше вопросов.

 

[IVA]

двойные стандарты. А почему тут п.5 ст. 139 тогда перестает действовать?

а может и не перестает... Не знаю. Но там хоть объяснение есть, и "добросовестность" начинает работать.
Понимаешь, я действительно не нахожу практики против. Но при этом все в один голос кричат "недвигу и дебиторку нельзя без торгов". Почему? никто объяснить не может, просто говорят "Ира, не гони волну". Но это же не ответ.

 

[Денис Лобаненко]

Но при этом все в один голос кричат "недвигу и дебиторку нельзя без торгов".

Мне нравится это "все в один голос"
http://www.bankrot.org/threads/prod...h-5-st-139-stoimostju-menee-100-tys-rub.4136/ пост № 5

 

[IVA]

Мне нравится это "все в один голос"
http://www.bankrot.org/threads/prod...h-5-st-139-stoimostju-menee-100-tys-rub.4136/ пост № 5

А цитату перед моим ответом ты читал? повторяю для невнимательных:
"2. Оценка у оценщика не обязательна . На собрании можно."
Вот этого с недвигой нельзя - оценка для нее обязательна (я про старый закон, до изменений по оценке).

 

[Александр Чижов]

Решила обновить тему именно с этим названием.
Для любопытствующих даю ссылки на другие похожие темы:
http://www.bankrot.org/threads/prod...h-5-st-139-stoimostju-menee-100-tys-rub.4136/
http://www.bankrot.org/threads/odin-au-sprosil-a-ja-prizadumalsja.4537/page-3#post-39154
http://www.bankrot.org/threads/ospa...ursnym-upravljajuschim.3322/page-2#post-27859

Теперь по существу. Ничего в тех темах не решили, так что прошу рассмотреть тему на актуальную дату.
Мое мнение совпадает с мнением Клауса из данной темы (предыдущий пост).
Есть практика судов, что недвигу и дебиторку, балансовой менее 100 тыр. можно продавать так, как решит собрание, в том числе и по прямым договорам.

например, Определение ВАС РФ от 04.04.2013 N ВАС-4669/12 по делу N А21-5070/2009:
"Доводы заявителя о том, что имущество (артскважина с кадастровым номером) могло быть реализовано только посредством проведения публичных торгов, был предметом рассмотрения судами и правомерно отклонен.
Как следует из пункта 3 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона, с учетом особенностей, установленных данной статьей.
При этом в соответствии с пунктом 5 статьи 139 Закона о банкротстве имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов".

В общем, все так или иначе повторяют эти абзацы.
Ссылку противников данной позиции на п.3 ст.111 считаю необоснованной, т.к. она определяет какие торги (электронные или нет), но в случае, если это торги в принципе.

А вот п.5 ст.139 говорит просто "имущество", не уточняя никак, например "движимое имущество" и т.п. (в отличие от оценки по ст.130)

Опровергните мое мнение, но, плиз, аргументированно, а не по принципу "потому что это недвига". Или подтвердите.

А что тут еще подтверждать, если ВАС однозначно указал на приоритет стоимости продаваемого имущества над его видом. И это вполне логично и обоснованно: расходы, связанные с продажей имущества должника, не должны превышать ожидаемые поступления от его реализации, иначе это будет противоречить экономической целесообразности. Тем более, что суды уже не раз подчеркивали, что целью конкурсного производства является не просто соразмерное удовлетворение требований, а максимально возможное удовлетворение.
Однако надо принимать во внимание, что балансовая стоимость иногда бывает сильно занижена по сравнению с реальной, так что я бы не стал злоупотреблять п.5 ст.139. Да и где сейчас найдешь недвижимость менее 100 тыс.)
И хотя некая недосказанность осталась, в определении от 04.04.2013 N ВАС-4669/12 не дана оценка тому факту, что продажа состоялась до 15 мая 2011 года, думаю это уже не столь принципиально.

 

[И р и С]

Балансовая стоимость может быть ноль, в зависимости от срока эксплуатации. Недвижимость рыночной стоимостью менее 100 тыс. и ещё менее -легко. Недвижимость, это не только земельные участки, здания, строения и сооружения, но и всякое другое барахло по ГК.
Затратить 100 тыс. руб. что бы продать за 10 т. руб. Но главное соблюсти закон.
Продажа до 15 мая 2011г., не электронные торги, но торги.

 

[IVA]

Однако надо принимать во внимание, что балансовая стоимость иногда бывает сильно занижена по сравнению с реальной, так что я бы не стал злоупотреблять п.5 ст.139. Да и где сейчас найдешь недвижимость менее 100 тыс.)

в бывшем колхозе, например
балансовая может быть и завышена (в том же колхозе, помнишь приколы после переоценки 90какого-то года? тогда по налогу на имущество банкротили всех пачками). Но я же не говорю о злоупотреблении - там и остаточная ниже, и оценочная будет ниже (совершенно справедливо). Просто вечно с недвигой опасение (законы путаются в умах), и когда не последние люди говорят "точно торги" начинаешь шугаться и советоваться. Но спасибо вам, и поддержали, и заставили еще раз поковыряться в практике и нпа полезная вещь - общение.

 

[Александр Чижов]

Продажа до 15 мая 2011г., не электронные торги, но торги.

Ир, ты постановление на которые Ива ссылается, читала?) Там как раз обратное указано.